Au fur et à mesure des loyers qui augmentent puis qui baissent, des inflations, des fluctuations du prix au mètre carré… il devient de plus en plus difficile pour un particulier de se projeter sur la bonne estimation locative de son bien. S’il existe de nombreux simulateurs de loyer en ligne, il est indispensable pour un propriétaire de bien comprendre les bases de ces calculs savants, ne serait-ce que pour effectuer quelques modifications et travaux qui permettraient d’augmenter ses loyers de manière significative. L’estimation locative est également un élément fondamental à prendre en considération avant tout investissement immobilier à visée locative. Au cabinet 2Y, nous nous faisons un point d’honneur à entretenir des relations de confiance avec nos clients. C’est pourquoi, nous vous livrons ici l’ensemble des critères qui permettent aux professionnels de l’immobilier d’estimer le loyer des biens qui leurs sont proposés. En seconde partie, nous aborderons le calcul du loyer mais également l’intérêt de définir le rendement attendu.
Les 5 critères internes au logement influant sur son estimation locative.
Que cette phase intervienne en amont d’un achat immobilier à visée locative ou en aval, l’estimation locative est indispensable et ce, à plusieurs égards. Elle vous donne une idée de la rentabilité de l’investissement, elle cerne les caractéristiques du logement et vous permet de le comparer aux autres biens sur le marché. Nous ne pouvons que vous conseiller de faire appel à nos experts en immobilier pour vous fournir une estimation locative précise et détaillée car ce loyer vous permettra, ou non, de rentrer dans vos frais. Place aux critères qui influent sur cette dite estimation.
1. Le type de bien
Selon que le bien est un appartement ou une maison, le loyer s’en trouvera modifié. En effet, dans le second cas, nous prendrons cas de l’existence d’un espace extérieur : terrasse, jardin, piscine, pergola…
2. La surface du logement
Le calcul du loyer se fait en proportion de la surface habitable du logement :
- Nombre de pièces
- Garage ?
- Grange ?
A noter : aucun lien ne doit être fait entre prix au mètre carré et prix de location.
3. L’environnement du bien
Ce critère est souvent le premier à être pris en compte lors d’une estimation locative. Il regroupe plusieurs paramètres :
- La localisation du bien
Le loyer varie en fonction que le bien se situe dans une grande ville ou non. Il prend également en compte l’attrait de la commune.
- La proximité du bien avec des infrastructures et services
L’endroit où se situe le bien et sa proximité avec des services est également déterminant dans l’estimation du loyer. Sera observé sa proximité avec :
- Les réseaux de transport.
- Les commerces de bouche.
- Les écoles à moins de 500 m du logement
- L’hôpital.
- Des espaces verts et parcs pour enfants.
4. Les caractéristiques du bien
Une fois ces critères établis, il est temps de lister aussi bien les atouts de votre bien que mettre un doigt sur ses points faibles pour en établir une estimation locative juste.
Pour fixer le loyer du bien, ces éléments devront être pris en compte :
- L’état général de l’habitation.
Le logement est-il « bien fini » ?
S’il s’agit d’un logement ancien, est-il « propre » ?
Ne serait-il pas opportun d’effectuer quelques travaux de rénovation de manière à augmenter le loyer ?
- Le niveau de la performance énergétique.
Il informe le locataire sur la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre du logement. Il est un indicateur précieux de la facture d’énergie qu’il devra régler et influe ainsi directement sur l’estimation locative.
A noter que les logements affichant une consommation énergétique supérieure à 450kWh/m2/an sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2023. L’ensemble des logements classés G seront interdits à la location en 2025, les logements classés F ne pourront plus être loués en 2028 puis ce sera au tour des logements classés E d’être retirés de la location en 2034.
Si votre logement n’affiche pas un DPE satisfaisant, des aides financières telle que MaPrimeRénov’ ont été mises en place pour permettre aux propriétaires d’effectuer les travaux de rénovation qui s’imposent.
- L’environnement sonore du bien.
L’environnement est-il calme et paisible ou, au contraire, bruyant ?
- L’orientation du bien.
Le logement est-il orienté plein-sud et donc lumineux tout au long de la journée ou, au contraire, est-il sombre et peu exposé ?
- L’accès à un espace extérieur.
Qu’il s’agisse d’un balcon ou d’une terrasse, un espace extérieur est toujours une plus-value et ce, qu’il s’agisse de la mise en location comme de la mise en vente du logement.
- Une location meublée ou non meublée.
La location meublée présente un rendement supérieur à celui d’une location vide. Si la première affiche un rendement moyen brut variant entre 6% et 8%, le rendement d’un logement vide se trouve généralement entre 4.5% et 6.5%.
De plus, équiper un logement de mobilier haut de gamme et le décorer avec soin vous permet d’augmenter votre loyer de 15% à 20%.
5. L’effet coup de cœur
Nous finirons cette liste de critères par celui-ci qui, tout en étant que peu mesurable et très subjectif, peut considérablement influencer l’estimation locative. Un logement atypique, un toit cathédral, de grandes baies vitrées… Les caractéristiques singulières à votre logement peuvent provoquer l’effet « coup de cœur » et vous permettre, ainsi, d’accroître le loyer.
N’hésitez pas à faire le tour de votre logement et à compléter cette liste d’autres atouts et caractéristiques qui pourraient favoriser l’estimation locative.
L’estimation du loyer : un subtil équilibre entre attractivité et rendement attendu.
Contrairement au prix d’achat, le loyer est encadré par des règles de plafonnement mises en place par le gouvernement pour, notamment, remédier à la problématique de pénurie de logements qui sévit particulièrement dans les grandes villes.
Une liberté de fixation du loyer sommes toutes relatives !
La règle voudrait que le propriétaire-bailleur soit libre dans la fixation du loyer de son bien. Cependant, le gouvernement est venu encadrer les loyers sur 4 zones souffrant particulièrement de manque de logements :
- Pour Paris et sa banlieue, le plafond est de 16.72€ le m² et hors taxes.
- Pour le reste de l’Ile de France, la Côté d’Azur et le Genevois, le plafond est de 12.42€.
- Pour les Agglomérations de plus de 250 000 habitants ainsi que pour la Corse est les îles françaises, le loyer ne peut excéder 10€ du m².
- Pour les agglomérations de plus de 50 000 habitants, il est fixé entre 8 et 9€.
D’autre part, s’il s’agit d’une relocation après un départ du précédent locataire datant de moins de 18 mois, il ne vous ait pas autorisé de réviser le loyer à la hausse. Cette règle s’applique uniquement si le loyer a été révisé au cours des 12 mois précédents.
L’analyse du marché
C’est à ce niveau que se confrontent inévitablement valeur locative du bien stricto sensu et valeur locative réelle, c’est-à-dire conditionnée par l’analyse du marché.
Si vous souhaitez louer rapidement votre bien, vous devrez vous aligner sur les loyers pratiqués dans votre ville. Observez le marché de votre quartier et tentez de comparer avec des biens similaires au votre.
Parallèlement à ces recherches, vous pouvez également vous appuyer sur certains organismes tels que l’Observatoire CLAMEUR, l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP) ou l’Agence départementale d’information pour le logement (ADIL) qui vous permettront de connaître le loyer moyen au mètre carré pratiqué dans votre commune et vous conseilleront sur l’estimation de votre loyer.
Le calcul du rendement attendu : une phase indispensable !
Avant tout investissement immobilier à visée locative, il convient d’effectuer un calcul du rendement attendu de manière à éviter toute mauvaise surprise financière ou investissement malheureux.
Et la bonne question à se poser est : quel est le bon loyer pour ce logement au regard de l’investissement, du crédit immobilier, de votre situation et de vos attentes.
Un bon loyer est d’abord et avant tout un loyer qui vous permet de couvrir l’ensemble des dépenses relatives à ce logement, à savoir :
- Le crédit immobilier
- Les charges fiscales
- Les charges et frais annexes tels que les frais d’entretien, l’assurance, les honoraires d’agence…
Libre à vous ensuite de vous « ajouter » un petit boni au risque de peiner à trouver un locataire.
Vous l’avez compris : tout réside dans un parfait équilibre entre loyer attractif répondant à une réelle demande sur le marché et loyer suffisamment rémunérateur pour le bailleur.
Concernant le calcul du rendement brut, il est simple et en voici la formule :
(Loyers mensuels x 12) x100 / Prix d’achat du bien.
Si vous souhaitez vous exprimer en net, il vous suffira de déduire les charges locatives du montant des loyers :
[(Loyers mensuels x 12) x100)] – charges locatives / Prix d’achat du bien.
Nous venons de vous livrer tous les critères et paramètres pour définir la valeur locative de votre bien immobilier. Si en théorie cela semble simple, il reste préférable de confier cette tâche à un professionnel de l’immobilier. En effet, il existe dans la mise en location comme dans l’achat ou dans tout type d’investissement, une part d’humain et d’affect que seul un humain peut prendre en considération. Nos experts en immobilier sont formés en continue pour vous accompagner à chaque étape du processus de mise en location qu’il s’agisse de votre propriété privée, maison ou appartement, comme dans la signature d’un bail commercial.
