Pourquoi envisager d’investir dans l’immobilier locatif ?
Définition de l’investissement locatif
De façon très concrète, un investissement locatif consiste en l’achat d’un bien immobilier avec l’objectif de le mettre en location. Le nouveau propriétaire paie alors ce logement avec des fonds propres ou, le plus souvent, en ayant recours à un emprunt immobilier. Il doit aussi s’acquitter de frais liés à la transaction, à savoir les frais de notaire ainsi que des frais d’assurances et les intérêts dus à la banque qui lui a octroyé son prêt.
Il perçoit ensuite les loyers payés par son locataire de façon mensuelle, ainsi qu’un montant prévu pour couvrir certaines des charges générées par le logement, et payées par le locataire. Il lui reste une partie des charges à payer, ainsi que la taxe foncière et différents frais liés au bien, notamment des travaux.
De façon très synthétique, on le comprend, un investissement locatif est rentable à partir du moment où il permet de remporter plus d’argent grâce aux loyers perçus que d’en dépenser pour financer et entretenir le logement.
L’immobilier locatif : investir dans la pierre, valeur refuge
Investir dans l’immobilier est l’une des solutions de placements financiers disponibles, avec le placement dans un livret bancaire ou une assurance vie, l’investissement en bourse, l’achat ou la création d’une entreprise… Comme tout investissement, il s’agit de faire un pari d’avenir en choisissant de consacrer une partie de ses ressources financières à un projet donné pour espérer en retirer les bénéfices dans le futur. L’idée est bien de faire fructifier l’argent investi au départ et de voir augmenter son pouvoir d’achat avec le temps.
Parmi tous les types d’investissements, l’immobilier est souvent privilégié pour la sécurité qu’il offre. En effet, investir « dans la pierre » est un gage de rentabilité sur le long terme, le logement étant un besoin constant d’une population croissante et de plus en plus mobile. Ainsi, il est rassurant d’investir dans un bien immobilier, qui devrait logiquement toujours permettre à quelqu’un de se loger contre le paiement d’un loyer.
En outre, c’est aussi un bien qu’il est possible de revendre, afin de récupérer le capital investi, voire plus. Dégager une « plus-value » à la revente d’un bien immobilier est souvent un objectif recherché dans ce type d’investissement. Cette plus-value peut se générer d’elle-même, notamment si le bien est situé dans un quartier qui gagne en attractivité. Il est aussi possible de faire monter en gamme son bien immobilier pour le revendre plus cher, en réalisant des travaux et aménagements particuliers.
Investissement locatif et compléments de revenus
Évidemment, choisir de mettre son bien immobilier en location offre un second avantage qui se cumule au précédent : les loyers générés constituent un complément de revenus pour l’investisseur. Ainsi, en plus de l’argent investi dans la valeur du bien en lui-même, le propriétaire reçoit chaque mois plusieurs centaines d’euros de la part du locataire qui vit dans le logement. Au moins une partie de ces loyers perçus permet de faire face aux charges du logement (impôts, charges de copropriété, travaux, etc.). Le reste constitue un revenu net, imposable avec les autres revenus du propriétaire.
La perspective d’investir dans plusieurs biens immobiliers et de les mettre en location peut permettre de générer, avec le temps, plusieurs centaines ou milliers d’euros par mois.
Un autre avantage de l’immobilier locatif : la défiscalisation
Pour aller plus loin, l’investissement locatif offre, dans certains cas, des avantages fiscaux considérables. En effet, le gouvernement cherche à favoriser ce type d’investissement afin de répondre au besoin de logement des habitants. Ainsi, des dispositifs sont créés pour encourager les investisseurs sous certaines conditions :
- La loi Pinel : celle-ci vise à encourager l’achat d’immobilier neuf non meublé et sa mise en location en tant que résidence principale. Elle propose, sous certaines conditions (lieu du logement, ressources des locataires, durée minimale de location…), d’importantes remises fiscales.
- Le statut LMNP au régime réel : ce statut fiscal dédié exclusivement à la location meublée permet de déduire des impôts les charges liées au logement, et notamment les travaux d’amélioration, ainsi que l’amortissement du bien et du mobilier important.
- Le dispositif Censi-Bouvard : complémentaire au statut LMNP, il concerne l’investissement en résidences de services de logements meublés. Il permet d’obtenir une réduction d’impôts et de récupérer la TVA sur un logement neuf. Pour obtenir ces avantages, il faut donc acheter un logement dans une résidence seniors, étudiante, etc. et le mettre en location au moins 9 ans.
- Le dispositif Malraux : celui-ci s’adresse spécifiquement aux logements anciens qui présentent généralement une valeur patrimoniale. Il permet d’obtenir des réductions d’impôts à condition de réaliser des travaux et de louer le bien pendant au moins 9 ans. Ces travaux doivent concerner l’ensemble du bâtiment, être autorisés par le préfet et confiés à un architecte des bâtiments de France.
Comment s’assurer de se lancer dans un projet d’immobilier locatif rentable ?
Choisir un bien immobilier approprié
En effet, s’il y a de nombreuses bonnes raisons de se lancer dans un projet d’immobilier locatif, encore faut-il s’assurer de faire les bons choix pour qu’il soit rentable. Évidemment, l’une des questions principales à se poser est bien celle du choix du bien à acheter pour le mettre en location. Contrairement à l’achat de votre résidence principale, qui dépend uniquement de vos envies et besoins, l’essentiel est ici de répondre aux besoins de vos futurs locataires
Le premier critère à considérer est donc la localisation du logement : s’agit-il d’un quartier proche d’un bassin d’emplois dynamique, d’universités, ou encore de commerces et d’infrastructures particulières ? Selon le lieu où vous déciderez d’investir, vous n’attirerez pas le même profil de locataires. Il est donc primordial de bien étudier la demande potentielle de votre secteur avant de choisir un logement cohérent. Maison ou vaste appartement familial, studio ou T1 meublé, création d’une colocation étudiante… Assurez-vous avant tout de répondre aux besoins présents dans le secteur géographique visé.
Bien sûr, le choix de votre bien dépendra aussi de sa qualité, des prestations déjà présentes ou des travaux d’amélioration envisageables… Enfin, vous pourrez faire votre sélection selon les objectifs fiscaux vus préalablement, et par exemple opter pour une résidence de services.
Bien réfléchir à son financement et à ses envies personnelles
Pour que votre investissement locatif soit une réussite, il faut qu’il permette une amélioration de vos propres conditions de vie. Ainsi, il convient de bien réfléchir en amont à vos choix. Si vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale, assurez-vous que votre investissement dans le locatif ne viendra pas compromettre une prochaine envie d’acheter ou de faire construire votre maison par exemple. En effet, vos capacités d’emprunt auprès des banques restent limitées et dépendent de vos crédits déjà en cours et de vos revenus. Un emprunt trop important peut ainsi remettre en cause de futurs achats ou projets, comme une création d’entreprise, un voyage sur du long cours, etc.
D’autre part, investir dans un logement à louer, c’est s’engager à gérer cette activité de location. Cela demande une disponibilité certaine et diverses compétences. En effet, il faudra sûrement réaliser des travaux au début du projet mais aussi pour entretenir le logement au fil des années. Mais aussi gérer la publication d’annonces, les visites, le choix des locataires, l’état des lieux, l’administratif lié à l’encaissement des loyers, des dépôts de garantie, de la fiscalité… Une fois de plus, le choix de l’emplacement du logement est déterminant ici : habiter trop loin peut rendre très compliqué cette gestion, à moins de prévoir de déléguer cette partie à une entreprise agréée, que vous rémunérerez en conséquence. C’est souvent une solution préférable à une mauvaise gestion locative, cette dernière risquant d’entraîner des vacances locatives (périodes sans locataire et donc sans loyers perçus), ou encore la dégradation du logement.
La notion de cashflow
Vous avez peut-être déjà entendu le terme de « cashflow » lors d’une conversation sur l’investissement locatif. Concrètement, il s’agit de la somme d’argent générée par votre bien en location et effectivement perçue et utilisable à la fin de chaque mois. En effet, si vos mensualités de prêt sont en partie de l’argent que vous investissez pour vous, vous ne pouvez pas utiliser cet argent immédiatement puisqu’il vient constituer la valeur de votre logement. Ces mensualités sont donc ici considérées comme une valeur négative, au même titre que vos charges réelles (impôts et taxes, assurances, frais de travaux, frais administratifs et de gestion).
Chaque mois, votre cashflow correspond donc au montant du ou des loyer(s) perçu(s) auquel on soustrait le montant de vos mensualités d’emprunt et de vos charges. Pour estimer au mieux votre cashflow, il est donc essentiel de bien lister et chiffrer vos charges et de les mensualiser.
Si votre cashflow est une valeur positive, vous pouvez considérer que votre investissement locatif est un véritable complément de revenus. Si, au contraire, votre cashflow est négatif, cela signifie que vous fournissez un « effort d’épargne », et donc une dépense mensuelle supérieure aux revenus générés par cet investissement.
Évidemment, avoir bien estimé la rentabilité de votre investissement est primordial avant de se lancer dans un achat. Toutefois, il reste toujours des incertitudes : allez-vous faire face à des travaux imprévus, ou à des vacances locatives ? Anticiper ces frais éventuels semble donc indispensable. En outre, générer un cashflow négatif n’est pas forcément une catastrophe. En effet, tout dépend de votre objectif initial. Si ce dernier est de profiter d’une défiscalisation importante, et que vous y parvenez, alors votre investissement sera certainement très rentable, les avantages fiscaux n’entrant pas dans le calcul de votre cashflow.
Enfin, si vous souhaitez à tout prix générer un cashflow positif, vous pourrez entrer en négociation avec votre banque pour baisser vos mensualités d’emprunt en allongeant votre durée de crédit. Vous pourrez aussi travailler à minimiser vos charges, ou au contraire à valoriser votre logement pour augmenter son loyer…
Se faire accompagner par des spécialistes de l’investissement immobilier
C’est une évidence, et vous le constatez certainement à la lecture de cet article : investir dans l’immobilier locatif est un projet très intéressant mais complexe. C’est pourquoi il est souvent indispensable d’être accompagné par des professionnels aguerris de l’investissement. Être conseillé pas à pas et bénéficier des meilleures conditions pour garantir la rentabilité de votre investissement locatif, c’est ce que vous propose l’équipe de 2Y Foncier Conseil. N’hésitez pas à faire appel à nos services et à nous parler de vos envies !
