Vous êtes propriétaire d’un logement que vous souhaitez mettre en vente ou en location? Au contraire, vous souhaitez acheter ou louer un appartement ou une maison ? Vous avez certainement déjà entendu parler du DPE ou Diagnostic de Performance Énergétique, que l’on trouve sous la forme de notes de A à G sur les annonces immobilières. Celui-ci entre en pleine évolution avec sa réforme mise en application depuis le 1er juillet 2021. Comment le DPE peut-il influencer vos projets immobiliers ? Que faut-il savoir sur les enjeux de ce diagnostic mis sur le devant de la scène ?
Nouveau DPE : de quoi s’agit-il ?
Qu’est-ce que le DPE ?
Le Diagnostic de Performance Énergétique des bâtiments a été introduit en France par la loi du 13 juillet 2005 et le décret du 14 septembre 2006. Entré en vigueur depuis le 1er novembre 2006, il est devenu obligatoire de faire réaliser le DPE d’un logement pour sa vente ou sa location par un diagnostiqueur certifié depuis le 1er novembre 2007.
Ce diagnostic prend généralement moins de deux heures et permet de :
- Déterminer la performance énergétique d’un logement et donc d’anticiper le coût des consommations en énergies (électricité, chauffage…) par son occupant,
- Connaître l’impact du logement sur le réchauffement climatique à travers ses émissions de gaz à effet de serre.
Il débouche sur des notes allant de A à G. À la charge du propriétaire, le prix du DPE est variable, selon la taille du logement. Avec la réforme en cours, ce prix peut légèrement augmenter, et devrait globalement se situer entre 100 et 250 €. Enfin, la validité du DPE est de 10 ans, ce qui reste inchangé par la nouvelle réforme.
Pourquoi le DPE est-il réformé ?
La réforme actuelle qui concerne le DPE s’inscrit dans la politique globale en faveur de la protection de l’environnement, et notamment de la prise en compte des enjeux liés au réchauffement climatique. Dans ce cadre, limiter la consommation en énergie et les émissions de gaz à effet de serre des bâtiments est devenu une priorité. Ainsi, la loi ELAN de 2018 est à l’origine de la refonte du DPE qui s’applique depuis le 1er juillet 2021. Cette refonte devrait permettre de favoriser la rénovation des bâtiments anciens pour les rendre plus performants énergétiquement. Elle vise à revoir les faiblesses de l’ancien DPE et notamment sa fiabilité et sa lisibilité contestés. L’enjeu à terme est de faire disparaître les « passoires thermiques » (les logements les plus mal notés, entre F et G) du parc immobilier locatif.
Cette réforme intervient dans un contexte de tension concernant la question environnementale, et fait partie d’un programme actif de réformes à ce sujet. Parmi celles-ci, nous vous parlions récemment de la RE2020 (qui remplace la RT2012), qui concerne la construction de logements neufs à l’impact écologique neutre à positif.
Les grandes évolutions du DPE à partir du 1er juillet 2021
Un DPE plus précis et plus fiable
C’était la grande faiblesse du DPE jusqu’à maintenant : ses méthodes pouvaient être variables, et il était possible, en cas d’informations manquantes, de conclure un DPE « vierge ». C’en est fini du DPE « vierge » ou peu fiable, grâce à une nouvelle méthode de calcul unique et solide (dite « calcul de la consommation conventionnelle des logements » ou 3CL), aux critères bien définis. Il n’est donc plus possible de se baser sur des factures pour réaliser un DPE. Désormais, il s’agit pour les professionnels d’évaluer précisément la performance énergétique et les émissions de gaz à effet de serre en se basant sur les caractéristiques techniques précises du logement. Sont ainsi pris en compte l’isolation, le chauffage, la climatisation, les fenêtres, la production d’eau chaude sanitaire, l’éclairage et les fonctionnements auxiliaires (ventilateurs…). La zone climatique et l’altitude du bien peuvent aussi influencer le DPE.
D’autre part, le nouveau DPE propose désormais une étiquette unique avec une note de A à G globale, déterminée par la plus mauvaise note entre ses deux volets : la note de la consommation énergétique (en kilowattheure d’énergie primaire par m2 par an) et celle des émissions de gaz à effet de serre (en kg équivalent de CO2 par m2 par an). C’est l’ensemble de son design qui a aussi été revu pour améliorer sa lisibilité et délivrer des informations plus complètes.
Le DPE rejoint les diagnostics opposables
C’est une grande nouveauté. Alors qu’il n’avait qu’une valeur indicative jusqu’à présent, le DPE devient désormais opposable, et prend ainsi une valeur juridique. En effet, cela signifie qu’un acheteur est à présent en mesure de faire vérifier un DPE et de se retourner contre le vendeur d’un bien (qui s’en remet alors à son diagnostiqueur) en cas de résultat apparemment faussé. Il peut alors réclamer des dommages et intérêts, voire aller jusqu’à l’annulation de la vente
Ce changement a pour conséquence de valoriser plus encore l’importance du DPE, et d’accroître l’attention apportée à ce dernier. Cette nouvelle « valeur verte » des logements est bien mise sur le devant de la scène. D’autre part, cela permet de renforcer le niveau de confiance dans les DPE affichés sur les annonces immobilières. Le DPE devient ainsi une référence sérieuse et véritablement informative.
Des nouveaux indicateurs utiles pour les propriétaires comme pour les acheteurs et les locataires
Outre les notes de A à G attribuées pour représenter la performance énergétique des logements, d’autres informations seront désormais indiquées sur le DPE à partir du 1er janvier 2022. Celles-ci ne sont pas opposables et n’ont cette fois-ci qu’une valeur indicative. Il s’agit de :
- L’estimation de la dépense financière annuelle (sous la forme d’une fourchette de prix en euros) liée à la consommation énergétique du logement. Cette donnée est particulièrement précieuse pour les personnes à la recherche d’un logement à louer ou dans le cadre de l’achat de sa future résidence principale.
- Les préconisations du diagnostiqueur à destination du propriétaire du logement en matière de travaux à effectuer. Ces travaux doivent permettre d’améliorer la note globale du DPE. Ces préconisations peuvent notamment inclure une meilleure isolation, un changement de fenêtres, de source de chauffage, l’installation d’une pompe à chaleur… Elles sont accompagnées d’une estimation chiffrée du montant de ces travaux.
Comment le nouveau DPE affecte-t-il la vente ou la location d’un logement ?
Un vrai argument de vente capable d’influencer le prix d’un logement
On le voit, le DPE prend une nouvelle importance, notamment grâce à sa plus grande fiabilité, sa lisibilité accrue et les informations plus complètes qu’il délivre. Ainsi, il entre plus logiquement dans l’argumentaire concernant la valeur globale du logement. Un DPE affichant une note entre A et C aura probablement un impact positif sur le prix du logement, alors qu’un mauvais DPE deviendra un facteur de négociation potentiel pour le futur acquéreur. Le vendeur d’un appartement ou d’une maison a donc tout intérêt à effectuer les travaux de rénovation nécessaires afin d’obtenir un bon DPE, qu’il pourra rentabiliser dans le prix de vente du bien.
Au contraire, si vous souhaitez acheter un logement, un DPE mauvais ou moyen peut vous permettre d’ouvrir une vraie négociation. En revanche, un excellent DPE sera un élément rassurant pour vous, indiquant l’absence de travaux énergétiques à effectuer et des frais limités liés à votre consommation quotidienne.
La chasse aux passoires thermiques dans la location
Comme nous l’indiquions précédemment, le nouveau DPE concrétise officiellement la volonté du gouvernement de faire la chasse aux « passoires thermiques », ces logements énergivores qui obtiennent des notes de F ou G au DPE, estimés à 4,8 millions sur le territoire français (17% des logements). Dans ce cadre, un calendrier précis est mis en place :
- Dès le 1er juillet 2021, les loyers des logements classés F ou G au DPE ne peuvent être augmentés (sauf en cas de travaux de rénovation énergétique).
- Dès 2022, les logements obtenant une note de F ou G au DPE devront obligatoirement réaliser un audit énergétique complémentaire.
- Dès 2023, ces mêmes logements seront qualifiés officiellement d’« indécents ».
- Dès 2025, les logements classés G ne pourront plus être loués.
- Dès 2028, les logements classés F ne pourront plus être loués.
- Dès 2034, les logements classés E deviendront eux aussi « indécents » et ne pourront plus être loués.
En outre, il est estimé que les nouveaux critères du DPE ont une incidence sur la notation d’au moins 40 % des logements. Certains voient leur note baisser, notamment ceux chauffés au gaz et au fioul, des énergies fossiles ayant un impact considérable sur les émissions de gaz à effet de serre. D’autres, chauffés à l’électricité ou au bois, se trouvent avantagés et obtiennent une meilleure note. On comprend ainsi que ce nouveau DPE puisse créer une tension parmi les propriétaires de logements, obligés de faire face à cette nouvelle notation et à ses potentielles conséquences.
Enfin, pour ceux qui souhaitent conserver leur DPE réalisé avant la réforme, il est à noter que les DPE validés entre 2013 et 2017 seront valables jusqu’au 31 décembre 2022 alors que ceux réalisés à partir de 2018 et jusqu’au 30 juin 2021 expireront au plus tard le 31 décembre 2024.
Comment s’adapter au nouveau DPE en tant que propriétaire ?
Il est certain que les objectifs ambitieux du nouveau DPE et le calendrier annoncé ont de quoi inquiéter de nombreux propriétaires de logements, qu’ils souhaitent les louer ou les vendre. Cependant, dans ce contexte, il semble important de considérer ce nouveau DPE comme un outil positif, permettant d’obtenir des informations fiables sur la qualité d’un bien immobilier, et de s’ajuster de façon pragmatique en effectuant les travaux adaptés. En outre, c’est l’occasion pour de nombreux propriétaires d’accéder aux différentes aides accordées dans le cadre de la rénovation énergétique. Parmi celles-ci, MaPrimeRénov’, les aides de l’Anah, l’Éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ), les CEE (Certificats d’Économies d’Energie), l’exonération de la taxe foncière pour les travaux d’économie d’énergie…
À savoir, à l’heure où nous publions cet article, le nouveau DPE a déjà été remis en question. En effet, le 24 septembre dernier, une décision ministérielle est venue suspendre la réalisation de nouveaux DPE pour les logements construits avant 1975, face à la déferlante de notes F et G attribuées à ces logements anciens, vite relégués dans la catégorie des passoires thermiques. Une nouvelle méthode de calcul a été redéfinie, plus cohérente, et sera officielle à compter du 1er novembre prochain. Les propriétaires des logements construits avant 1975 classés D, E, F ou G depuis le 1er juillet pourront refaire réaliser gratuitement un nouveau DPE après le 1er novembre.
Dans ce contexte et pour pouvoir vous adapter efficacement, de façon profitable pour vous, l’ensemble de notre équipe est à vos côtés pour vous accompagner ! N’hésitez pas à faire appel à nous afin de faire un point complet sur votre situation et bénéficier des conseils aguerris de professionnels de l’immobilier en phase avec les évolutions du secteur.
