L’investissement locatif engendre automatiquement des redevances fiscales. Autrement dit, vous serez tenu de payer des impôts pour le revenu généré. Et s’il était possible de réduire le montant des impôts revenus locatifs, voire de les supprimer totalement ? Découvrez les bonnes pratiques pour réaliser des économies sans sortir du cadre légal.
Les impôts sur les revenus d’une location vide
Si vos revenus locatifs annuels restent plafonnés à 15 000€, vous avez la possibilité de bénéficier du régime micro-foncier. Plus concrètement, le fisc ne tient compte que des loyers perçus. En parallèle, un abattement de 30% peut s’appliquer. Dans un tel cas de figure, vous n’êtes imposé que sur 70% de vos revenus.
L’abattement de 30% correspondant aux charges, il peut s’avérer plus judicieux de choisir le régime réel. Cette option est particulièrement avantageuse lorsque l’assiette de charge est supérieure au forfait. Il va de soi qu’un calcul s’impose afin de déterminer le montant des charges comme les intérêts d’emprunt, l’assurance emprunteur, les charges de copropriété, les travaux d’entretien et/ou d’amélioration, les loyers perçus pour un emplacement de parking… La liste exhaustive des charges déductibles est mentionnée à l’article 31 du Code général des impôts.
Dans l’éventualité où les loyers perçus seraient inférieurs aux charges, le déficit est imputable au revenu locatif annuel global, le plafond étant fixé à 10 700€. Il va de soi qu’il n’y a pas d’impôt à payer.
Les impôts sur les revenus d’une location meublée
La fiscalité repose sur le même principe que précédemment, avec toutefois des différences au niveau des barèmes. Ainsi, le régime micro-foncier est applicable si le seuil des revenus ne dépasse pas les 70 000€ par an. L’abattement est quant à lui fixé à 50%. Une simulation permettra de déterminer si le régime micro est réellement avantageux ou s’il est préférable d’opter volontairement pour le régime réel.
Dans le cas des biens meublés, la dépréciation est prise en compte. La part imposable est donc progressivement réduite ce qui, à terme, peut conduire à sa suppression. Louer en régime réel en incluant l’amortissement est donc une solution intéressante pour être exempté d’impôt sur plusieurs années. En effet, il est possible de créer un déficit reportable sur les années qui suivent.
Cas de la Société Civile Immobilière (SCI)
Investir en SCi offre le choix entre l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS). Dans le premier cas de figure, les calculs se basent sur des taux évolutifs, plus couramment appelés tranches progressives. En choisissant l’IS, vos impôts sont calculés suivant un taux fixe. Une étude minutieuse vous aidera alors à déterminer comment ne pas payer d’impôts sur les revenus locatifs ou du moins, comment réduire la charge imposable afin de limiter vos dépenses.
L’imposition est un domaine assez complexe, exigeant une analyse personnalisée. Il est de ce fait conseillé de simuler la rentabilité de l’investissement en amont avant de sélectionner le régime fiscal et les options qui permettent de diminuer, voire de supprimer les impôts, ne serait-ce que sur une année.
