Le principe de la plus-value dans l’immobilier
L’idée paraît simple : la plus-value immobilière, c’est ce gain obtenu en revendant une maison, un appartement, un terrain ou tout autre bien immobilier. Cela suppose donc de le revendre plus cher qu’on ne l’avait acheté. Ainsi, la plus-value serait, tout simplement, la différence entre le prix de revente d’un bien et son prix d’acquisition.
Précision sur les montants à prendre en compte
Soyons plus précis. Tout d’abord, le prix d’achat initial du bien est celui indiqué dans l’acte de vente auquel s’ajoutent :
- Les éventuelles charges et indemnités acquittées à l’achat ;
- Les droits d’enregistrements et frais de notaire (ou un montant forfaitaire de 7,5% du prix d’achat) ;
- Certains travaux ayant permis d’agrandir ou d’améliorer le logement. Au-delà de 5 ans de propriété du bien, vous pouvez soit prendre en compte le montant réel justifié de ces travaux, soit appliquer un montant d’une valeur de 15% du prix d’acquisition ;
- Si cela s’applique, les frais justifiés de viabilisation : construction de voiries, ralliement aux réseaux locaux en eau, énergie, téléphonie…
Ces montants cumulés augmentent le prix d’achat retenu de votre bien immobilier, et donc réduisent la plus-value immobilière à déclarer au service des impôts. Dans le cas d’un bien obtenu gratuitement, le « prix d’achat » est le montant retenu dans la calcul des droits de succession ou de donation.
Quant au prix de revente de votre bien immobilier, indiqué dans le nouvel acte de vente, vous pouvez y soustraire des frais liés à la vente et justifiés, comme ceux des diagnostics obligatoires. On le voit, le montant à prendre en compte dans le cadre de la fiscalité sur la plus-value immobilière se précise.
Quelle fiscalité s’applique lors d’une plus-value immobilière ?
Prélèvements sociaux et impôts en cas de revente : les grands principes
Calculer votre impôt à la revente d’un appartement ou autre bien immobilier n’est pas aisé. Globalement, vous pouvez retenir que seul le montant retenu suite au calcul de votre plus-value est imposable, à hauteur de 36,2%. Ce forfait comprend, d’une part, 19% d’impôts sur le revenu, et d’autre part, 17,2% de prélèvements sociaux.
Ainsi, si vous vendez un bien à 270 000 € dont votre prix d’acquisition (majoré des frais cités ci-dessus) s’élevait à 255 000 €, vous réaliserez une plus-value de 15 000 €.
Vous pourriez avoir à verser :
- 2 850 € d’impôts sur le revenu (19% de 15 000 €) ;
- et 2 580 € de prélèvements sociaux (17,2% de 15 000 €).
Cependant, ce calcul n’est valable que si vous étiez propriétaire de ce bien depuis moins de 5 ans, et sauf dans les cas des exonérations listées ci-dessous.
Une fiscalité sur la plus-value immobilière dégressive
En effet, la fiscalité sur la plus-value immobilière a cette particularité d’être dégressive selon la durée sur laquelle vous étiez propriétaire du bien en question. Si les taux cités précédemment s’appliquent pour des biens détenus jusqu’à 5 ans (hors éligibilité à une exonération), ils baissent continuellement dès 6 ans de propriété.
L’impôt sur le revenu concerne alors le montant de votre plus-value auquel s’applique un abattement de 6% par année jusqu’à la 21ème année de propriété, et 4% supplémentaire à la 22ème année. Par exemple, si vous étiez propriétaire du bien cité en exemple depuis 15 ans, vous bénéficierez de 60% d’abattement (10 ans x 6%).
Votre impôt sur le revenu serait donc de : (15 000 – (15 000 x 60%)) x 19% = 1 140 €.
Quant aux prélèvements sociaux, c’est un abattement de 1,65% par an qui s’applique de la 6ème à la 21ème année, de 1,6% la 22ème année puis de 9% jusqu’à la 30ème année. Pour reprendre notre exemple, vous bénéficieriez d’un abattement de 16,5% (10 ans x 1,65%).
Vos prélèvements sociaux s’élèveraient à : (15 000 – (15 000 x 16,5%)) x 17,2% = 2 154,30 €
À bien noter ici, ce calcul dégressif conduit à l’absence totale de la part d’impôts sur le revenu après 23 ans de propriété, et des prélèvements sociaux après 30 ans. Être propriétaire depuis plus de 30 ans du bien vendu est donc notre première condition d’exonération totale de l’impôt sur la plus-value immobilière.
Cas particuliers et taxes supplémentaires
Avant de parler des autres possibilités d’exonération de cette fiscalité sur la plus-value immobilière, il convient de mentionner deux cas particuliers dans lesquels des taxes s’ajoutent à celles indiquées précédemment :
- Si vous réalisez une plus-value nette imposable supérieure à 50 000 €. Vous pouvez globalement considérer que cette taxe supplémentaire s’élève à 2% de votre plus-value imposable si celle-ci est comprise entre 50 001 € et 100 000 €. Ce taux passe à 3% jusqu’à 150 000 € de plus-value nette imposable, puis à 4% jusqu’à 200 000 €, 5% jusqu’à 250 000 € et 6% au-delà.
- Concrètement, si vous réalisez 67 000 € de plus-value nette imposable, en plus de votre impôt sur le revenu et de vos prélèvements sociaux, vous devrez payer le montant de 1340 €, soir 2% x 67 000.
- Si votre plus-value est de 245 000 €, alors cette taxe sera de 5% x 245 000 = 12 250 €.
- Lors de la vente de certains terrains rendus constructibles, plus précisément de terres agricoles requalifiées comme terrains constructibles dans un nouveau plan d’urbanisme. Sont exonérés de cette taxe les terrains vendus à un prix inférieur à 15 000 €, ceux qui sont cédés pour la première fois plus de 18 ans après leur passage en zone constructible, et enfin ceux qui n’ont pas généré une plus-value supérieure à 10 fois le prix d’acquisition. Le calcul du montant de cette taxe est assez compliqué et dépend de la plus value réalisée, et de son rapport au prix d’acquisition. Nous sommes bien sûr à vos côtés pour estimer votre situation au cas par cas.
Peut-on être exonéré d’impôts sur une vente immobilière ?
Le cas de la vente de votre résidence principale
C’est la principale cause d’exonération de tout impôt sur la plus-value immobilière. Pour cela, il vous suffit de pouvoir prouver que le bien que vous vendez était votre résidence principale, en cas de contrôle. Il convient donc de conserver des factures ou autres pièces justificatives en ce sens.
D’autre part, il se peut que vous ayez déménagé de votre résidence principale avant sa vente. Mais l’exonération devrait toujours s’appliquer tant que le logement est resté vide et que vous ne l’avez pas quitté depuis plus d’un an, voire plus longtemps, par exemple suite à un sinistre ayant nécessité des réparations avant la vente, ou d’autres situations au cas par cas.
Notamment, si cette vente intervient dans le cadre d’une séparation, vous bénéficierez toujours de cette exonération si vous avez quitté le logement et que votre conjoint y est resté. Cela s’applique même après plusieurs années et si vous avez acquis une nouvelle résidence principale.
Votre première vente d’un logement
S’il s’agit de votre première vente immobilière d’un logement (investissement locatif ou résidence secondaire), vous pouvez aussi être exonéré d’impôts, à deux conditions. Premièrement, vous n’étiez pas propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédentes. En second lieu, vous vous engagez à réinvestir le montant de la vente de ce logement pour acheter ou construire votre résidence principale dans les 2 ans à venir.
Autres possibilités d’exonération
Vous serez également exonéré d’impôt sur la plus-value immobilière si :
- Vous vendez un bien (terrain, parking, garage…) à moins de 15 000 €, ou de 30 000 € pour un couple ayant chacun 50% des parts de la vente ;
- Vous vendez à un organisme de logement social ou à un promoteur privé qui s’engage à réaliser des logements sociaux ;
- Vous n’êtes pas résident en France ;
- Vous êtes senior ou en situation de handicap et votre revenu fiscal est inférieur à un certain seuil, variable si vous résidez ou non dans un établissement social ou médico-social d’accueil de personnes âgées ou d’adultes handicapés.
Si malgré ces précisions, vous avez toujours des interrogations concernant la fiscalité sur la plus-value que vous pourriez réaliser à la vente de l’un de vos biens, contactez-nous! Notre équipe saura évaluer votre situation de façon pointue et personnalisée.
