Dans les transactions immobilières, des frais de notaire sont obligatoirement liquidés. L’expression est toutefois impropre, car sur les montants acquittés, seulement 10 % reviennent au notaire. Le reste est composé de taxes au profit des collectivités publiques (80 %) et de débours (montants avancés par le notaire au cours de la transaction). Le rôle du notaire dans le cas d’une transaction immobilière est important : il est chargé de la rédaction des actes, d’organiser la signature des parties, de rendre la vente opposable aux tiers. En qualité de professionnel de l’immobilier, 2Y Foncier Conseil vous donne toutes les explications pour y voir plus clair.
Les frais de notaire dans le cas d’un achat immobilier
Les droits de mutation
Les droits de mutation s’appellent également « taxe de publicité foncière », « droits d’enregistrement » ou « droits de mutation à titre onéreux » (DMTO). Ils sont versés par l’acquéreur au notaire qui les remet au Trésor public. Leur calcul s’effectue sur le montant du bien et peut varier en fonction de la localisation géographique.
Les droits de mutation regroupent les prélèvements réalisés au bénéfice des départements, des communes et de l’État. Le taux normal concerne les immeubles anciens, le taux réduit s’applique aux immeubles neufs ou en l’état futur d’achèvement.
| Taux normal | Taux réduit | |
|---|---|---|
| Département | 3,80 % | 0,70 % |
| ou, sur délibération taux minimum | 1,20 % | |
| taux maximum | 4,50 % | |
| Communes | 1,20 % | |
| Taux global maximal | 5,81 % | 0,71 % |
| Frais d’assiette et de recouvrement* | 2,37 % | 2,14 % |
Les frais d’assiette et de recouvrement représentent un pourcentage du droit départemental.
Source : impots.gouv.fr
Il convient aussi d’ajouter la contribution de sécurité immobilière, au taux de 0,1 %, dont le montant ne peut être inférieur à 15 €.
En pratique, tous les départements ont opté pour le taux maximum, à l’exception de l’Isère, de l’Indre, du Morbihan et de Mayotte qui appliquent un taux de 3,80 %.
Ces impôts représentent la plus grosse part du montant des frais de notaire. Il s’agit aussi d’une ressource importante des conseils départementaux, mais qui reste dépendante de l’état du marché immobilier.
Il est communément admis que pour calculer les frais de notaire, il convient d’ajouter entre 7 et 8 % au prix d’achat du logement dans le cas d’un bien immobilier ancien et entre 2 et 3 % si l’acquisition concerne un logement neuf.
La rémunération du notaire
L’intervention du notaire dans une transaction immobilière est essentielle. Il procède au rassemblement et à la vérification des pièces puis à la rédaction d’actes engageant sa responsabilité. Il s’agit par ces opérations d’assurer la sécurité juridique de la transaction.
Cette rémunération porte le nom d’émoluments dans la mesure où leur pourcentage est défini par la réglementation. Ainsi, l’arrêté du 28 février 2020, relatif aux émoluments des notaires du 1er mars 2020 au 28 février 2022, fixe les taux suivants.
| Assiette | Taux |
|---|---|
| De 0 à 6 500€ | 3,870 % |
| De 6 501€ à 17 000€ | 1,596 % |
| De 17 001€ à 60 000€ | 1,064 % |
| Plus de 60 001€ | 0,799 % |
Le calcul des émoluments s’effectue par tranches. Prenons l’exemple d’une vente d’un montant de 200 000 €.
Émoluments = (6 500 X 3,87 %) + [(17 000-6 500) X 1,596 %]+[(60 000 – 17 000) X 1,064 %] +[(200 000 – 60 000) X 0,799 %] = 1 999,25 €
Le notaire procède également au paiement de la publicité foncière.
Ainsi, le notaire est rémunéré en contrepartie de formalités diverses. Il fixe une estimation de cette rémunération (de l’ordre de 1 200 €). En cas d’excédent, l’acquéreur, qui a payé les droits, est remboursé de la différence.
Le montant des émoluments reste identique si un deuxième notaire est chargé de la vente. Dans ce cas de figure, un notaire intervient pour le compte du vendeur et un autre pour le compte de l’acquéreur.
En plus des émoluments, il existe des honoraires déterminés librement avec le notaire. Ils sont perçus en contrepartie d’une prestation au tarif non réglementé. Il s’agit par exemple d’une consultation juridique ou des frais de commercialisation du bien. Précisons que les opérations commerciales peuvent également être assurées par des professionnels de l’immobilier comme 2Y Foncier Conseil.
Les débours
Ces derniers sont des frais administratifs de diverses natures.
Il s’agit de sommes avancées par le notaire pour le compte de l’acquéreur afin de payer des intervenants : documents d’urbanisme, cadastre, bureau des hypothèques, géomètre…
Cela concerne aussi les différentes formalités nécessaires à la transaction : extraits d’acte, publicité foncière, copies d’actes, etc.
Les frais de notaire : les cas particuliers
La personne qui règle les frais de notaire
La totalité des montants, comprenant le prix d’achat du bien, les éventuels frais d’agence et les frais de notaire sont réglés au moment de la signature définitive du transfert.
Les frais de notaire sont en général acquittés par l’acquéreur, mais il peut y avoir des exceptions. L’opération est alors qualifiée de prix du bien « acte en main ». Cela peut notamment concerner les programmes immobiliers conduits par des promoteurs. Cette mention doit être portée dans le compromis et dans l’acte de vente.
Les possibilités de réduire les frais de notaires
Des remises sur les émoluments du notaire peuvent être obtenues aux conditions suivantes :
- Si le bien est d’une valeur de plus de 100 000 €, une remise maximum de 20 % peut être accordée par le notaire. Le principe vaut pour les ventes, les donations et les déclarations de succession.
- Une remise de 40 % maximum peut être accordée sur certaines prestations lorsque l’acte concerne un bien de plus de 10 M€ (cf. article R444-10 du Code de commerce).
Ces remises ne peuvent toutefois être accordées que si tous les clients de l’étude en bénéficient.
Il existe aussi deux autres manières de réduire les frais de notaire :
- Faire supporter les frais d’agence par l’acquéreur, ce qui réduit l’assiette des droits de notaire.
- La prise en compte du mobilier présent dans le logement (meubles de cuisine, électroménager) entraîne également une diminution de l’assiette des frais de notaire.
De plus, les conseils départementaux disposent d’une marge de manœuvre en accordant des abattements sur l’assiette de la taxe de publicité foncière ou du droit d’enregistrement conformément à l’article 1594 F ter de Code général des impôts. Cet abattement facultatif encadré par la loi concerne les immeubles à usage d’habitation ou de garage.
Les conseils départementaux peuvent aussi accorder une exonération de droit d’enregistrement et de taxe de publicité foncière pour la période du 1er juin 2021 au 31 mai 2022. Il s’agit par exemple des cessions de biens réalisées par les organismes d’habitation à loyer modéré.
Les frais de notaire dans le cadre d’une succession
Le recours à un notaire, et donc l’acquittement de frais de notaire, est obligatoire dans les cas suivants :
- Existence d’un testament ;
- Programmation d’une donation ;
- Le ou la défunte était propriétaire d’un bien immobilier ;
- Le montant de la succession est supérieur ou égal à 5 000 €.
Le montant total des frais de notaire est dépendant du nombre d’actes à réaliser et de la valeur des biens concernés. Les frais de notaire seront payés par chaque héritier, à proportion de leur part dans la succession. Une provision pour frais doit également être versée en fonction de la valeur globale de la succession. Les tarifs appliqués depuis le 1er janvier 2021 sont fixés réglementairement sur l’ensemble des actes : les actes de notoriété, l’inventaire, le certificat de propriété, la déclaration de succession, etc.
Ces mutations ne comportent, en principe, pas de contrepartie financière par leur bénéficiaire. Ces mutations sont le fait d’une intention libérale.
Les droits de mutation lors d’une succession sont liquidés sur la part nette bénéficiant à chaque ayant droit après le calcul d’un abattement. Le tarif des droits de mutation à titre gratuit est celui en vigueur au jour du décès. Il est défini selon le lien de parenté du bénéficiaire avec le défunt en fonction des règles du droit civil.
La donation entre vifs, une autre mutation à titre gratuit
La donation est appelée « entre vifs » lorsque le donateur et le bénéficiaire sont vivants au moment de la signature de l’acte. Le bénéficiaire doit expressément accepter la donation. La donation entraîne le transfert des biens du patrimoine du donateur vers celui du bénéficiaire.
La donation entre vifs est avantageuse sur le plan fiscal. Elle peut être réalisée en franchise de droits de donation tous les quinze ans dans la limite de 100 000 € pour chacun des enfants et de 30 000 € pour les petits-enfants.
Les donations entre vifs sont soumises aux mêmes droits d’enregistrement que pour une succession. Le paiement de la taxe de publicité foncière est dû en sus lorsque des immeubles sont concernés.
Un professionnel expert comme 2Y Foncier Conseil est là pour vous accompagner dans toutes vos démarches : évaluation des biens en prévision d’une succession ou d’une donation, conséquences fiscales, formalités, etc.
