Au sein de l’Île-de-France, des prix au m2 multipliés par 7 d’un endroit à l’autre
L’Île-de-France est la région à la plus forte densité du pays, et de loin, avec plus de 1000 habitants au km2. Son attractivité est incontestable, et nombre de personnes de tout âge et de toute profession viennent s’établir dans ce riche bassin d’emplois, de recherches, d’éducation… Les prix au m2 de l’immobilier en Île-de-France sont bien représentatifs de cette attractivité, et peuvent dissuader certains investisseurs potentiels. Pourtant, les loyers étant tout aussi concernés par ces tarifs souvent au-dessus de la moyenne nationale, devenir propriétaire peut s’avérer être une excellente stratégie.
Mais pour savoir où investir en Île-de-France, avoir une notion des prix moyens au mètre carré dans chaque secteur peut donner une indication préalable au budget à envisager. Si au contraire votre projet est de vendre votre bien, il faudra tout aussi bien vous renseigner sur les prix au m2 de votre commune et de votre quartier, qui peuvent être bien différents aujourd’hui de ce qu’ils étaient au moment de votre achat.
Plusieurs sites internet proposent des cartes représentatives des prix au m2 en Île-de-France, qui donnent une idée des grandes tendances observées actuellement dans la région. Sans surprise, il semblerait que Paris concentre les prix au m2 les plus élevés, avec une moyenne en décembre 2020 estimée à 10 476 € par m2 pour un appartement, 11 229 € pour une maison et des loyers de l’ordre de 29,10 € mensuels par mètre carré. Globalement, plus l’on s’éloigne de la capitale, plus ces prix semblent diminuer, avec des exceptions comme les secteurs plus prisés de Fontainebleau, Rambouillet ou Versailles… Sur l’ensemble de la région, un appartement peut valoir à peine plus de 2000 € par mètre carré ou dépasser les 15 000 € / m2. Pourtant, faut-il se fier à ces seules cartes et estimations pour définir la valeur d’un bien en Île-de-France ?
Une hausse qui continue de s’affirmer, y compris hors de Paris
Tout d’abord, il est primordial, pour tout projet immobilier, de prendre en compte l’évolution des prix au m2 en Île-de-France, dans chaque secteur. Celle-ci ne cesse de se confirmer à la hausse dans les dernières années, y compris en 2020 où certaines communes de l’Île-de-France affichent une hausse à deux chiffres en un an, plus importante qu’à Paris-même. Au vu des prochaines avancées de la région, et notamment de l’arrivée du projet du Grand Paris à l’horizon 2030, certains secteurs géographiques vont encore connaître une hausse des prix de l’immobilier dans les années à venir. En effet, des communes bénéficient plus que d’autres de ces aménagements de très grande envergure, et deviendront bientôt beaucoup plus attractives, car mieux reliées à Paris et au reste de la région.
Il faudra bien prendre en compte ces données d’évolution si vous souhaitez vendre votre maison en Île-de-France. Notamment si celle-ci est dans une commune qui sera bientôt desservie par les nouvelles lignes du Grand Paris Express, ou qui profitera d’un développement exceptionnel du à l’arrivée des Jeux Olympiques, ou à d’autres projets commerciaux, urbains, culturels… Chez 2Y Foncier Conseil, nous serons en mesure de vous conseiller sur la meilleure marche à suivre. Peut-être votre maison est-elle susceptible de prendre 20 % de valeur dans les prochaines années ? Dans ce cas, peut-être vaudra-t-il mieux patienter avant sa mise en vente, si cela est possible ? La louer dans l’intermédiaire peut-il s’avérer être une bonne solution ? Ou, s’il faut vraiment la vendre, peut-être pouvez-vous revoir votre prix dès aujourd’hui ? Au contraire, si vous souhaitez investir, il sera peut-être plus intéressant de cibler une commune avec un prix au m2 moyen avoisinant les 4 000 euros, mais susceptible de connaître une évolution importante dans les prochaines années, plutôt que de viser absolument l’une des communes les moins chères, mais non concernées par le développement de la région.
Comment définir le prix au m2 d’un bien en Île de France ?
L’importance de l’emplacement
Bien sûr, et c’est bien connu dans l’immobilier, l’emplacement d’un bien est un critère important dans la détermination de sa valeur. C’est pour cette raison que de nombreux sites permettent de trouver des estimations des valeurs moyennes au mètre carré par région, département, commune ou même par rue. En Île-de-France, le prix au m2 d’un logement est clairement impacté par le dynamisme de sa commune, l’accès à Paris, les infrastructures disponibles… Évidemment, il faudra bien comparer le logement que vous souhaitez vendre ou acheter à ceux qui sont en vente dans les alentours pour s’assurer de la cohérence du prix proposé.
Des critères multiples à bien prendre en compte
Cependant, on le sait, le critère de l’emplacement à lui seul ne suffit pas à définir le prix au mètre carré d’un bien, et sa valeur globale. En effet, les indications données par zone géographique sont bien des moyennes, représentatives une fois de plus des disparités de prix dans un emplacement similaire pour des biens de même superficie.
Parmi les autres éléments à bien prendre en compte pour valoriser un logement, sa qualité globale et toutes ses caractéristiques seront à évaluer :
- Est-il neuf ou ancien ?
- Quels sont les travaux à prévoir ? Des ouvrages comme la toiture ou l’isolation entière de la maison peuvent fortement impacter le prix d’une maison.
- Quelle est la qualité de l’existant : murs, sols, électricité, salle de bain, cuisine ?
- Y a-t-il un extérieur : balcon, terrasse, jardin ?
- Peut-on se garer : de façon privative et sécurisée, dans la rue gratuitement, ou pas du tout ?
- Le bien offre-t-il des perspectives d’aménagement futur, d’agrandissement potentiel ?
La prise en compte de tous ces facteurs est essentielle pour déterminer la valeur, et donc le prix au m2 d’un bien en Île-de-France, au-delà de sa situation géographique. Si vous êtes prêt à faire des travaux et souhaitez acquérir une maison en Île-de-France, c’est d’ailleurs ainsi que vous trouverez peut-être la perle rare à un prix décent dans une zone très attractive et porteuse… C’est pourquoi il ne faut pas hésiter à faire porter ses recherches même dans des zones qui semblent « chères » selon les moyennes communiquées. En effet, tous les critères restent à prendre en compte pour chaque bien, et un prix « élevé » l’est aussi pour de bonnes raisons, qui peuvent vous être d’autant plus profitables selon votre mode de vie.
Pour faire le point sur vos projets et les conduire de façon stratégique et cohérente avec l’expertise de professionnels de l’immobilier en Île-de-France, faites appel à nos services. L’équipe de 2Y Foncier Conseil est ravie de vous rencontrer pour échanger librement sur vos perspectives d’avenir.
