Le nombre de Français qui s’intéressent à l’acquisition de biens en copropriété ne cesse de s’accroître au cours de ces dernières années. Cet investissement présente en effet de nombreux avantages pour les citoyens en quête d’une source de revenus supplémentaire, stable, fiable et peu contraignante. Le mode de fonctionnement des copropriétés échappe à beaucoup de personnes. Certains reçoivent de fausses idées sur le sujet. D’autres ont juste du mal à saisir les principes importants de l’achat et de la gestion d’un immeuble entre copropriétaires. 2Y Foncier Conseil vous apporte des éclaircissements sur le fonctionnement d’une copropriété, et propose de vous accompagner dans tous vos projets.
Le principe de la copropriété
L’achat d’un bien en copropriété permet à une personne d’être propriétaire d’un ou de plusieurs appartements dans un immeuble. Il devient alors un copropriétaire avec les autres investisseurs qui détiennent aussi des lots appartenant au même bien. Cela implique que les décisions qui touchent l’immeuble ne peuvent pas être prises unilatéralement par un seul copropriétaire. La gestion de biens en copropriété est encadrée par la loi de juillet 1965. Les droits et les devoirs de chaque acteur (propriétaires, locataires) sont définis dans un document. Celui-ci comporte aussi les règles de fonctionnement de l’immeuble qui s’appliquent à tous les occupants et acteurs impliqués.
Dans une copropriété, il y a des parties communes et des parties privatives. Les parties communes sont entre autres les halls d’entrée, la toiture, les paliers, les parcs, ainsi que les murs porteurs. Les conditions d’usage de ces parties de l’immeuble sont contenues dans le règlement. L’utilisation des zones privatives est également encadrée. Pour assurer l’intendance et le respect des différentes règles qui régissent une copropriété, la loi a prévu la mise en place de différents organes. Ils ont chacun leurs rôles et leur principe de gestion.
Comment faire un achat immobilier en copropriété ?
Pour toute personne qui s’intéresse à la copropriété, la première préoccupation est de savoir comment acheter un bien avec ce mode d’acquisition immobilière. Cet achat se déroule pratiquement de la même manière que l’acquisition d’un logement individuel. La particularité ici est que l’acquéreur doit vérifier certaines informations importantes liées à la copropriété avant la signature du contrat d’achat.
Les vérifications importantes
Sur les annonces immobilières, les futurs copropriétaires peuvent connaître les informations relatives au nombre de lots mis en vente et aux charges du vendeur. Les éventuels problèmes que rencontre cette copropriété peuvent également être mentionnés. Toute personne intéressée par le bien doit se renseigner davantage sur certains aspects qui y sont liés après l’avoir visité. Il s’agit entre autres de l’environnement de l’immeuble, de son état et de la qualité de son entretien.
Pour enquêter sur l’environnement du logement, il est recommandé de se rapprocher de la mairie pour avoir des informations fiables. Il est important de connaître les risques liés à la zone géographique où se trouve le bien. Ces informations sont également disponibles sur le site officiel du gouvernement qui renseigne sur les risques géographiques.
Pour connaître l’état d’entretien d’un immeuble, il faut consulter son carnet d’entretien. Ce dernier comporte les informations techniques relatives aux travaux réalisés sur la construction et à la maintenance des équipements. L’état du logement peut quant à lui être connu grâce au dossier de diagnostic technique. Ces vérifications sont difficiles à faire pour un particulier, surtout quand il s’agit de sa première acquisition.
Il est judicieux de se faire accompagner par un professionnel pour bénéficier de son expertise. L’agence 2Y Foncier Conseil vous aider à mieux comprendre le fonctionnement de la gestion immobilière en copropriété. N’hésitez pas à contacter notre équipe pour profiter d’un accompagnement de grande qualité qui rendra la réalisation de votre projet bien plus aisée.
Les documents indispensables à remettre au nouveau copropriétaire
Durant le processus d’achat d’un bien en copropriété, le vendeur a l’obligation de remettre certains documents importants à l’acquéreur. Cela doit se faire au plus tard lors de la signature du compromis de vente. Le futur copropriétaire est en droit de les réclamer avant de signer l’acte de promesse de vente. Cette obligation porte sur :
- les documents de la copropriété,
- les diagnostics techniques,
- la notice d’information.
En plus des documents, le vendeur doit fournir les informations sur la superficie exacte du lot mis en vente, et sur les obligations financières du futur copropriétaire. Il doit par exemple préciser le montant des charges, le montant de la cotisation au fonds de travaux et l’état global des impayés.
Concernant les documents, il doit nécessairement avoir le règlement de la copropriété ainsi que les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales. Quand l’acquisition n’est pas précédée d’une promesse de vente, les documents indispensables doivent être directement joints au projet d’acte de vente. Ils peuvent être envoyés par tous les moyens possibles et sur n’importe quel support. Les futurs copropriétaires disposent ensuite d’un délai de rétractation de 10 jours. Le cas échéant, cette rétractation doit se faire par l’envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception. Le vendeur a ensuite 21 jours pour restituer les sommes qui lui ont été versées par l’acheteur.
Les obligations du nouveau copropriétaire
Après l’achat du bien immobilier en copropriété, la première obligation du nouveau copropriétaire est de souscrire une assurance responsabilité civile. Celle-ci permet de couvrir les dégâts subis par les lots qui lui appartiennent (parties privatives) et les dommages causés aux tiers. Pour les parties communes, le syndic souscrit une assurance multirisque au nom de la copropriété. Cette dernière couvre les dommages subis par l’immeuble et la responsabilité civile de la copropriété.
Dès que le notaire procède à la notification de la vente, les copropriétaires deviennent redevables des provisions pour charges. Ils le sont aussi pour les appels de fonds de travaux. Il s’agit d’une cotisation annuelle que les copropriétaires doivent verser selon les mêmes modalités que le versement des provisions du budget prévisionnel. L’assemblée générale peut également voter des travaux qui donneront lieu à des appels de fonds exceptionnels auxquels tous les copropriétaires doivent se soumettre. Cela s’applique aussi pour les dépenses imprévues.
Gestion d’un bien immobilier en copropriété : comment ça fonctionne ?
La gestion d’une copropriété implique des prises de décisions importantes ainsi que l’exécution de nombreuses tâches lourdes et complexes. Pour s’en occuper, le droit a attribué différents rôles à trois principaux organes : le syndicat, le syndic et le conseil syndical. En raison de leur sonorité proche, de nombreuses personnes confondent les termes syndic et syndicat des copropriétaires. 2Y Foncier Conseil vous aide à y voir plus clair.
Le syndicat des copropriétaires : l’organe chargé des prises de décisions
Regroupant l’ensemble des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires représente le premier organe de gestion de la copropriété. Il s’agit d’une personne morale du droit qui est chargée de prendre toutes les décisions qui touchent l’immeuble, son fonctionnement et son intendance. Le syndicat des copropriétaires se réunit chaque année en assemblée générale. Il prend des décisions relatives aux travaux et vote également le budget annuel de gestion.
Au cours de l’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires vote aussi les comptes de l’immeuble pour les travaux d’entretien. Après chaque mandat, le syndicat se charge du vote du président de l’assemblée et de la composition de son bureau. Il précise également les conditions de nomination, de révocation et de rémunération du syndic.
Le syndic : l’organe de gestion immobilière
Deuxième organe d’une copropriété, le syndic se charge d’appliquer les décisions prises par le syndicat des copropriétaires. Le syndic est élu en assemblée générale, et travaille sur la base d’un contrat. En droit, il bénéficie du statut d’entreprise. C’est lui qui s’occupe de toutes les tâches de gestion de l’immeuble. On peut citer en l’occurrence le paiement des factures, la tenue de la comptabilité ainsi que la préparation et la convocation de l’assemblée générale.
Le syndic supervise également l’exécution des travaux dans le bâtiment et peut signer les contrats au nom du syndicat des copropriétaires. Dans les grands immeubles, les trois-quarts des lots sont gérés par un syndic professionnel et le reste est géré par des syndics non professionnels. Dans une petite copropriété, un copropriétaire bénévole peut prendre le titre et les charges du syndic.
Le conseil syndical : un organe de représentation des copropriétaires
Rassemblant des copropriétaires élus par l’assemblée générale, le conseil syndical a pour rôle de représenter et d’agir au nom du syndicat des copropriétaires. Le conseil syndical a un mandat de trois ans qui peut être renouvelé. Un membre du syndic, son conjoint ou d’autres membres de sa famille ne peuvent pas faire partie de ce conseil. Il en est de même pour les employés du syndic.
Un copropriétaire, son conjoint ou son partenaire de pacs peuvent en revanche appartenir au conseil syndical. Le rôle du conseil syndical est d’assister et de contrôler le syndic dans sa mission. Pour cela, il peut lui demander des comptes et l’accès à certains documents à tout moment.
Pour tous vos projets immobiliers, vous pouvez compter sur l’expertise de notre agence 2Y Foncier Conseil. Nous proposons la location ainsi que la vente de biens. Nos experts vous assistent également en vous offrant les meilleures stratégies d’investissement immobilier et des conseils à toutes les étapes de votre projet.
