Vous souhaitez investir dans un appartement ou une maison en vue de le (ou la) louer ? C’est un projet stimulant que l’équipe de 2Y Foncier Conseil vous aide à mettre en place, notamment en vérifiant sa pertinence (le logement est-il attractif et correspond-il à la demande locative de son secteur géographique ?) mais aussi en évaluant sa rentabilité locative.
Investissement et rentabilité locative
Qu’est-ce que la rentabilité locative ?
La rentabilité locative, parfois appelée rendement locatif, est une donnée chiffrée sous forme de pourcentage permettant d’avoir un premier aperçu de l’intérêt à investir dans un bien pour le louer. La rentabilité locative est ainsi insuffisante pour évaluer avec précision les bénéfices que vous tirerez de votre investissement locatif, et il faudra pour cela conduire une analyse plus poussée. 2Y Foncier Conseil vous accompagne dans cette démarche afin de prendre en compte tous les paramètres relatifs à votre projet immobilier. Mais en attendant, voici comment calculer votre rentabilité locative.
Quel calcul pour connaître votre rentabilité locative ?
Vous aurez besoin de ces informations pour calculer votre rentabilité locative :
– Le prix d’achat de votre bien (frais d’agence et de notaire inclus),
– Le montant du loyer mensuel du logement,
– Les autres frais liés à votre achat : éventuels travaux à engager avant la location…
– Vos charges d’exploitation annuelles : assurances, taxe foncière, impôts liés au revenu locatif, charges de copropriété, frais d’entretien, services éventuels (gestion locative par une agence, ménage…).
À partir de ces données, on distingue la rentabilité locative brute et nette. La première s’obtient ainsi :
Montant des loyers sur 12 mois / prix d’achat du bien x 100
Par exemple, pour un appartement acheté à 150 000 euros et un loyer mensuel perçu de 600 euros, la rentabilité locative brute est de :
7 200 / 150 000 x 100 = 4,8 %
La rentabilité locative nette, pour sa part, prend en compte les autres données :
(Montant des loyers sur 12 mois – charges d’exploitation) / prix d’achat et autres frais à l’acquisition du bien x 100
Dans notre exemple, imaginons qu’on ait 3 700 euros de charges d’exploitations annuelles et que les frais complémentaires à l’acquisition du bien s’élèvent à 25 000 euros. La rentabilité locative nette sera de :
3 500 / 175 000 x 100 = 2 %
Qu’est-ce qu’une bonne rentabilité locative ?
Nous insistons ici sur un point très important : le calcul de la rentabilité brute ou nette permet surtout d’obtenir une donnée indicative de l’intérêt d’un investissement. Il est notamment utile pour pouvoir comparer plusieurs projets. Le pourcentage obtenu n’indique en aucun cas la recette nette annuelle effectuée grâce à votre investissement locatif. En effet, celle-ci dépendra notamment de votre stratégie de financement globale, d’éventuelles vacances locatives (périodes sans locataire dans votre logement), de vos travaux et du montant auquel vous revendrez votre bien à terme, si c’est le cas.
C’est pourquoi il faut garder à l’esprit que ce calcul est utile pour définir votre projet, négocier votre achat, fixer le montant de votre loyer, et prendre d’éventuelles décisions stratégiques. En effet, selon vos choix, vous verrez cet indicateur qu’est la rentabilité locative varier, ce qui pourra vous permettre de confirmer certaines décisions.
Si l’on reprend notre exemple ci-dessus, vous pourriez réfléchir à créer une colocation meublée pour essayer d’augmenter votre rentabilité locative. Cela permettrait en effet de percevoir des loyers supérieurs. Estimons que les travaux et l’aménagement nécessaires à ce projet vous coûte 8 000 euros de plus. Imaginons que vous fixiez alors votre loyer à 450 euros par locataire et que vous puissiez accueillir deux locataires. Votre nouvelle rentabilité nette s’élève alors à :
(Montant annuel des loyers – charges d’exploitation) / (prix d’achat + frais à l’acquisition + travaux supplémentaires) x 100
Soit : (900 x 12 – 3 700) / ( 150 000 + 25 000 + 8000) x 100 = 3,88 %
Le calcul de votre rentabilité locative semble ici indiquer que vous avez tout intérêt à entreprendre ce projet de colocation meublée. Mais bien sûr, cette décision dépendra aussi des caractéristiques du bien, de l’intérêt d’une colocation dans ce secteur…
En outre, la rentabilité locative permet aussi de comparer des villes ou des quartiers entre eux, notamment en évaluant les prix d’achat et les loyers pratiqués au mètre carré dans un périmètre donné. Cela pourra vous encourager à privilégier tel ou tel emplacement pour votre futur investissement. Une fois de plus, attention à ne pas vous restreindre à ce calcul pour prendre vos décisions et à considérer l’attractivité globale et les perspectives d’évolution d’un emplacement, le potentiel d’un bien qui nécessite des travaux, etc.
Les avantages de votre investissement locatif au-delà du calcul de sa rentabilité
La pérennité de votre investissement
Un investissement immobilier, notamment dans des bassins dynamiques comme l’Île-de-France, se révèle bien souvent être un placement très intéressant. En effet, si votre bien est correctement choisi puis entretenu sur les années, il est tout à fait probable qu’il gagne en valeur, les prix de l’immobilier ayant une tendance globale à la hausse dans ces régions prisées. Ainsi, au-delà du revenu locatif généré pendant de nombreuses années, vous pourriez bien effectuer une plus-value à la revente de votre bien. C’est pourquoi, en plus de l’attractivité de votre logement pour vos futurs locataires, il est très important de considérer le potentiel de la ville ou du quartier dans lequel vous achetez. L’expérience du marché de l’immobilier francilien de notre équipe est un véritable atout pour anticiper ces données avec vous et vous permettre de réaliser l’investissement le plus cohérent possible.
Des avantages fiscaux selon votre situation
Différents dispositifs favorisent la mise en location de logements. Parmi ceux-ci, vous serez peut-être éligible au :
– Statut LMNP (Loueur en meublé non-professionnel) : si vous louez votre logement meublé et sous certaines conditions. Retrouvez tous les avantages fiscaux de ce statut sur notre page dédiée (abattement forfaitaire sur vos recettes locatives, déduction de vos charges…).
– Dispositif Pinel : dans le cas de la mise en location d’un appartement neuf. Si vous répondez aux conditions du dispositif, vous pourriez économiser jusqu’à 63 000 euros ou 21 % du prix d’achat de votre logement sous forme de réductions de vos impôts sur le revenu. Nous vous donnons tous les détails sur la loi Pinel ici.
Vous pouvez intégrer les avantages obtenus grâce à ces dispositifs aux calculs définis précédemment afin d’obtenir ce que l’on appelle la rentabilité locative nette-nette. Bien sûr, nous vous assistons dans cette démarche.
L’effet de levier pour investir dans d’autres biens
Selon les choix financiers stratégiques effectués en amont, un investissement locatif pourrait bien vous permettre d’augmenter vos capacités d’emprunt pour acheter un autre bien. Nous n’entrerons pas ici dans tous les détails de cette stratégie, mais considérez que votre banque accepte de vous prêter une somme qui dépend de la durée sur laquelle vous empruntez et du taux d’endettement mensuel que vous pouvez supporter. Ce taux d’endettement maximum est en général de 33 % de vos revenus mensuels. Si vos recettes locatives (qui se cumulent à vos autres revenus) sont supérieures à vos frais (remboursement d’un premier crédit…) alors vos revenus mensuels augmentent. Avec eux, vos possibilités de générer un nouvel investissement immobilier en empruntant en banque. Nous sommes à votre disposition pour mettre en place une stratégie d’investissement gagnante et sur le long cours.
