Entre les hausses des taux d’intérêt, des loyers également et les baisses des prix de vente : il devient difficile de s’y retrouver ! Une chose est sûre et c’est certainement l’une des raisons pour laquelle vous en venez à lire cet article : le prix des terrains constructibles baisse et nombreux sont ceux qui l’ont remarqué. Si l’achat d’une maison et/ou d’un terrain vous était jusqu’à présent inaccessible, il est fort probable que vous puissiez désormais l’envisager. De la même façon, si vous êtes propriétaire et que vous souhaitez vendre votre terrain, vous devrez estimer sa valeur de manière à pouvoir fixer un prix juste et a fortiori attrayant. Avant cela, interrogez-vous sur sa constructibilité et faites le vous confirmer. Le cadastre et le PLU (plan local d’urbanisme) accessibles à la marie vous aideront à répondre à cette question. C’est uniquement après avoir accompli cette formalité que vous pourrez faire estimer la valeur du terrain que vous souhaitez vendre. A l’image de l’estimation de la valeur locative d’un bien, l’estimation de la valeur d’un terrain repose sur des critères bien précis dont nous nous apprêtons à vous livrer tous les secrets.
Sur quels critères reposent la valeur d’un terrain constructible ?
Juste avant de rentrer dans le vif du sujet, il nous parait indispensable de revenir sur le terme de « terrain constructible ». Il s’agit là d’un terrain sur lequel une construction est autorisée. En effet, un terrain constructible est bien mieux valorisé qu’un terrain qui ne l’est pas. L’environnement du terrain, la région dans laquelle il se trouve, sa viabilisation, la nature du sol… Sont autant de critères à prendre en considération lors de l’estimation de la valeur du terrain. Reprenons-les ensemble :
1. La densité de population de l’unité urbaine
Le nombre d’habitants présents sur l’unité urbaine où se trouve le terrain est un facteur clé d’estimation de sa valeur. C’est également ce critère de densité qui explique les grandes disparités de prix au mètre carré en fonction des régions.
Selon que l’unité urbaine comporte moins de 2000 habitants ou plus de 200 000€, le prix au mètre carré peut varier du simple au double.
2. L’attractivité du lieu où se situe le terrain
Vous connaissez la loi du marché : plus un bien meuble ou immeuble est attractif, plus il est onéreux. Cela s’applique également aux terrains constructibles.
En effet, c’est à Paris que les terrains sont les plus chers avec une moyenne de 300€ le mètre carré.
En île de France, ils avoisinent les 200€, suivis par le Languedoc-Roussillon avec un prix moyen au m² de 130€.
En vous rapprochant du Centre et du Nord de la France, la valeur des terrains contraste de manière très significative avec un prix au m² variant entre 30 et 50€.
3. La viabilisation du terrain
Attention, ne pas confondre viabilisation et constructibilité !
Un terrain est dit « constructible » lorsqu’il vous est autorisé d’y ériger une construction neuve.
Il est dit « viable » lorsqu’il est raccordé à l’eau, au gaz, à l’électricité, au réseau d’assainissement et au téléphone.
Cette opération de viabilisation nécessite d’engager des frais. Cela explique qu’un terrain viable gagne en valeur pécuniaire par rapport à un autre qui ne l’est pas. Si vous êtes propriétaire d’un terrain que vous souhaitez vendre, nous ne pouvons que vous conseiller d’y effectuer ces travaux de manière à en accroître sa valeur.
4. L’état du terrain
Un terrain peut être considéré comme constructible mais nécessiter de gros travaux pour accueillir la construction d’un bâtiment. Dans ces situations particulières, la valeur du terrain devra être revue à la baisse et prendre en considération les aménagements indispensables que l’acheteur devra effectuer.
Quels sont ces cas ?
- Lorsque le terrain n’est pas vierge, l’acheteur devra engager des frais de destruction de l’édifice déjà présent.
- Lorsque la terre n’est pas propice à la construction d’une bâtisse. C’est le cas notamment de la terre argileuse dans laquelle il faut réaliser des travaux de drainage avant toute édification d’un immeuble. Le coût de ces investissements se reflètera ainsi nécessairement sur l’estimation du terrain.
- Un terrain en pente va engager des travaux de terrassement.
5. La forme du terrain et son exposition
Plus le terrain facilite la constructibilité d’un bâtiment, plus il aura un prix élevé.
Un terrain de forme carrée sur une surface plane est idéal et aura plus de valeur qu’un terrain arborant une forme plus complexe.
De plus, l’exposition du terrain est essentielle dans l’estimation de sa valeur puisqu’il conditionnera la consommation énergétique de ses habitants. Un terrain exposé plein sud est plus recherché et valorisé qu’une parcelle exposée plein nord.
6. L’environnement du terrain constructible
Dans la majorité des cas, l’achat d’un terrain précède la construction d’une maison. Les futurs acquéreurs sélectionneront également le terrain en fonction de son environnement et, notamment, de son cadre de vie. Voici une liste non exhaustive de questions à vous poser pour estimer la valeur d’un terrain :
- Le terrain est-il bien desservi par les services de transport en commun ?
- Se situe-t-il à proximité des commerces, écoles et autres services de proximité ?
- Le terrain se trouve-t-il dans un endroit sécurisé ?
- La commune où se situe le terrain est-elle bien réputée ?
- Le terrain se trouve-t-il au milieu de verdure ou en borde de route ?
Vous l’aurez surement compris, les critères d’estimation de la valeur d’un terrain ne diffèrent pas beaucoup de ceux afférents à une maison. Si nous n’avons aucun doute sur le fait que cette liste de paramètres à prendre en considération pour l’estimation d’un terrain constructible vous sera très efficace, nous savons qu’il n’est pas toujours évident de déterminer le prix d’un terrain à bâtir. Voici quelques tuyaux supplémentaires pour vous aider à estimer votre terrain.
Quelques aides supplémentaires pour déterminer la valeur d’un terrain à bâtir
S’il vous est encore difficile d’estimer votre terrain, voici trois autres pistes qui devraient vous venir en aide.
La consultation de la base DVF
Le site du gouvernement français met en ligne un dossier électronique de demandes de valeurs foncières. En ciblant la zone géographique qui vous intéresse, vous accéderez aux différentes ventes sur le secteur et pourrez ainsi affiner votre fourchette de prix du terrain.
Les estimations en ligne
Il existe de nombreux sites internet qui, sans proposer de prix au m2 très précis, pourront affiner votre estimation et vous rapprocher d’une valeur juste.
Attention, ne prenez pas ces estimations pour argent comptant ! Ils ne vous apportent qu’une information que vous devrez croiser avec tous les autres paramètres cités dans cet article.
Contacter des experts en immobilier
Rien ne remplace et ne remplacera jamais l’humain.
Chez Atnie, nous vous mettons en contact avec un expert en immobilier spécialiste de votre zone géographique. Nous nous engageons à intervenir très rapidement sur place pour vous fournir ensuite une analyse détaillée de votre terrain assortie d’un estimatif précis.
En plus d’une estimation juste, votre professionnel attitré vous prodiguera des conseils avisés pour maximiser la valeur du terrain et en tirer le meilleur parti.
Enfin, nous vous accompagneront dans la vente ou l’achat du terrain en procédant aux différentes formalités administratives à votre place pour une opération fructueuse et régulière. Etudes de sol, bornage, affichage… Nous nous occupons de tout et nous vous faisons gagner jusqu’à 7 mois sur l’ensemble des démarches.
N’hésitez pas à nous faire part de votre projet immobilier, nous mettrons tout en œuvre pour vous aider à le réaliser et ce, dans les meilleures conditions possibles.
