Chez 2Y Foncier Conseil, nous sommes spécialisés dans la division parcellaire, et vous accompagnons pas à pas dans cette opération aux avantages importants. Pour vous aiguiller au début de votre réflexion, nous vous proposons ici un guide complet sur le sujet.
La division parcellaire : pourquoi ?
Quand procéder à la division parcellaire ?
Plusieurs situations peuvent vous amener à envisager une division parcellaire. Vous pouvez par exemple avoir hérité d’un terrain (ou décidé de l’acheter) particulièrement vaste. Pour vous assurer une plus-value importante à la revente de ce terrain, entreprendre une division parcellaire est une excellente décision. En effet, un terrain aux dimensions conséquentes peut être difficile à vendre, car bien trop cher. En le divisant en plusieurs lots aux dimensions plus modestes, vous rendez ces lots accessibles à de nombreux acheteurs potentiels. De plus, vous augmentez automatiquement votre bénéfice global, le total des prix de vente de chaque lot étant nécessairement supérieur au prix de vente à l’unité d’un terrain. En effet, dans l’immobilier, la division d’un bien (un bâtiment en plusieurs appartements, un appartement en plusieurs chambres en colocation, ou un terrain en plusieurs lots) s’avère en général intéressant.
Vous pouvez aussi décider de procéder à une division parcellaire dans le cas où vous vivez sur un terrain dont vous n’utilisez qu’une partie. Par exemple, si votre jardin ne vous sert pas, vous pouvez choisir de vous séparer de la partie inutilisée et de la vendre afin qu’y soit construite une maison neuve. Cela vous permet de conserver votre logement actuel et d’obtenir le montant de la vente de la parcelle ainsi détachée de votre jardin.
Quels sont les grands avantages de la division parcellaire ?
On le voit, la division parcellaire permet une entrée d’argent très intéressante. En effet, le potentiel constructible d’un terrain permet de déterminer son prix d’achat. Si la division parcellaire d’un terrain permet de construire une maison (ou même un immeuble) sur chaque lot nouvellement défini, alors chacune de ces parcelles prend une valeur conséquente.
Ainsi, qu’il s’agisse de diviser un terrain et d’en revendre l’ensemble des lots ou simplement de vous séparer d’une partie de votre jardin tout en conservant votre logement et l’espace de vie nécessaire, la division parcellaire offre un revenu conséquent. En outre, en gérant toutes les démarches administratives correctement, avec l’aide de professionnels spécialisés, ce gain peut être réalisé dans des délais raisonnables et en supportant des efforts et des risques moindres. En effet, si votre division parcellaire est bien menée, il ne vous reste qu’à vendre les lots. C’est alors l’acheteur qui sera responsable de la construction des bâtiments souhaités sur sa parcelle.
Enfin, vous pouvez aussi décider de pousser votre projet plus loin, en restant propriétaire des lots créés et en gérant la construction de bâtiments destinés à la location. Vous pourrez ainsi tirer des recettes locatives intéressantes de cette opération qui sera potentiellement un très bon investissement immobilier.
La division parcellaire facilitée par la loi ALUR en 2014
Le 24 mars 2014 était promulguée la loi ALUR pour l’accès au logement et un urbanisme rénové. Cette loi vise à favoriser l’accès au logement et à lutter contre les habitats non décents. Dans ce cadre, elle encourage notamment la construction de nouveaux bâtiments et rend plus souple le choix du terrain constructible, en supprimant le Coefficient d’Occupation des Sols (ou COS). Le COS était un ratio déterminant la densité maximale de construction possible sur une surface donnée. Sa suppression entraîne la possibilité d’augmenter le nombre de constructions, y compris dans les zones urbaines déjà développées. C’est la mesure phare en faveur de la division parcellaire.
En outre, les communes étant responsables d’accorder les autorisations nécessaires en vue d’une division parcellaire, sachez qu’elles y sont également favorables dans la plupart des cas. En effet, la densification des constructions en ville représente une entrée d’argent public non négligeable, et donc une nouvelle source d’augmentation du budget local que les mairies ont tout intérêt à encourager.
Les grandes étapes à suivre pour réussir sa division parcellaire
Faire appel à des professionnels
S’il peut sembler simple de diviser un terrain, c’est pourtant une opération réglementée, qui nécessite l’intervention de professionnels dédiés. Afin de procéder correctement à chaque étape de votre division parcellaire, mais aussi de la mise en vente de vos lots, l’équipe de 2Y Foncier Conseil vous accompagne pas à pas. Vous pouvez découvrir sur notre page dédiée le détail de notre prestation. Passer par un professionnel est nécessaire pour procéder à la division la plus stratégique et faciliter la vente des parcelles ainsi définies.
Étudier votre terrain de façon précise
C’est la première étape de toute division parcellaire. En effet, il s’agit de bien déterminer la faisabilité de votre projet et d’en déterminer tous les détails : superficie et disposition des nouvelles parcelles, accès, etc.
Pour cela, il est essentiel d’étudier le Plan Local d’Urbanisme de votre commune, qui renseigne de nombreuses informations nécessaires. Vous saurez ainsi si le terrain est bien constructible, et connaîtrez des détails relatifs à la construction comme l’emprise au sol, les règles de division à respecter en matière de vis-à-vis, de distances, etc. Il faudra bien réfléchir également à l’exposition des lots, aux opérations de terrassement à effectuer, surtout sur un terrain en pente, et ainsi à l’accès des engins de travaux… De façon générale, l’accès à chaque parcelle est à réfléchir en amont du bornage. Il peut notamment être judicieux d’utiliser le droit de passage ou « servitude » afin de faire passer les véhicules des habitants d’une maison située derrière une autre par rapport à la voie publique sur un chemin commun, plutôt que de créer deux accès séparés.
En outre, il est recommandé de faire une demande de Certificat d’Urbanisme Opérationnel auprès de la mairie. Ce document, délivré dans un délai de deux mois, formalise officiellement la faisabilité de la division parcellaire et la constructibilité du terrain. Pour faire cette demande, il faut fournir divers documents à la mairie, parmi lesquels un plan de situation du terrain, l’indication des bâtiments existants et la description de la division parcellaire envisagée.
Réaliser un bornage officiel et toutes les démarches administratives nécessaires
Si l’étude de faisabilité est concluante, vous pourrez demander une déclaration préalable de division ou un permis d’aménager auprès de la mairie. Le permis d’aménager concerne les divisions parcellaires les plus complexes, avec création de voies d’accès ou d’espaces communs notamment. Il s’obtient sous trois mois, alors que la déclaration préalable de division ne nécessite qu’un mois. C’est le géomètre-expert qui établit les plans de la division parcellaire à joindre à votre demande.
Le géomètre-expert, professionnel indispensable dans cette opération, réalise également les documents d’arpentage, c’est-à-dire la division officielle du cadastre, formalisée dans le Document Modificatif du Parcellaire Cadastral (DPMC). Ce document est envoyé au cadastre pour obtention des nouveaux numéros de parcelles, qu’il est nécessaire de transmettre au notaire responsable de la vente de celles-ci. Le géomètre réalise aussi le bornage physique de chaque parcelle avec l’apposition de bornes, et rassemble l’ensemble des voisins directs afin d’établir un procès-verbal contradictoire. Une fois ce document dressé et les limites du bornage validées par tous les voisins, la propriété est définitivement fixée et impossible à remettre en question. La division parcellaire est terminée.
Bien mener la vente de chaque parcelle
Avoir procédé à une division parcellaire vous confère le statut de lotisseur. En tant que propriétaire des parcelles constituées, vous pouvez décider de les vendre ou d’y construire un logement à vendre ou à louer par la suite. Selon les situations, il sera de votre responsabilité ou non d’obtenir les permis de construire nécessaires aux acquéreurs de vos parcelles et de viabiliser chaque lot (de créer les accès aux réseaux locaux d’électricité, d’eau, de communications…). Cela peut aussi être géré directement par vos acheteurs, mais l’obtention du permis de construire constituera souvent une clause suspensive à lever pour valider la vente de chaque lot.
Dans le cadre de la vente de vos parcelles, il faudra aussi réaliser tous les diagnostiques obligatoires préalables, parmi lesquels le diagnostic ERP (État des Risques et Pollutions), l’étude de sol, le diagnostic termites (selon la zone sur laquelle est situé le terrain), le diagnostic bruit et le diagnostic de performance numérique.
Il conviendra ensuite de mettre en valeur vos parcelles en les entretenant afin de rendre visibles tous ses avantages et les possibilités de construction offertes, puis de fixer vos prix de vente. Chez 2Y Foncier Conseil, notre accompagnement comprend cette étape cruciale, ainsi que la réalisation de photos professionnelles et la publication de votre annonce sur les sites de vente principaux. Nous réalisons les visites et nous restons à vos côtés lors des négociations et des démarches administratives nécessaires auprès du notaire pour conclure la vente de chaque lot.
N’hésitez pas à faire appel à notre équipe et à prendre rendez-vous pour définir ensemble votre projet de division parcellaire !
