Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?
Une mesure mise en place par la loi ELAN
La loi ELAN, dite « pour l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique », a été adoptée le 23 novembre 2018 et vise notamment à lutter contre la crise du logement, à favoriser l’accès au logement aux plus démunis et aux personnes en mobilité. C’est dans ce cadre qu’elle propose l’encadrement des loyers dans des communes françaises répondant à un profil spécifique, notamment des zones tendues où les prix de l’immobilier ont tendance à s’envoler.
Ces communes subissent une tension locative importante ou qui risque de s’accroître, entraînant de possibles abus en matière d’augmentation des loyers par les propriétaires, y compris pour des logements de qualité moindre. Ce sont donc les locataires qui pâtissent de ces augmentations, sans bénéficier pour autant de meilleures conditions de vie, et en voyant leur pouvoir d’achat diminuer.
La mesure vise également à réduire l’écart constaté, parfois très important, entre le loyer moyen des logements privés et ceux des logements sociaux.
Les critères prévus d’encadrement les loyers
Dans le contexte, l’encadrement des loyers concerne les appartements et maisons privés, meublés ou non meublés, loués en résidence principale et soumis à la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs. Notamment, il ne s’applique pas aux logements HLM ou conventionnés APL.
L’encadrement des loyers implique que chaque logement en zone concernée ait un loyer fixé dans la mesure d’un plafond appelé « prix de référence majoré ». En effet, chaque ville doit déterminer un prix de référence (ou loyer par mètre carré habitable) pour les maisons et appartements en location, selon :
- Leur emplacement
- Leur nombre de pièces
- Leur date de construction (avant 1946, avant 1970, avant ou après 1990).
- Leur type de location : vide ou meublée
Le prix de référence fixé pour chaque type d’appartement, dans chaque zone, est librement consultable, notamment sur cette carte interactive concernant l’ensemble de la commune de Paris. D’autre part, il doit nécessairement être indiqué sur le contrat de location pour les logements situés là où la mesure est entrée en vigueur. Le plafond à ne pas dépasser, ou « prix de référence majoré », est de 20 % supérieur à ce prix de référence.
Les nouvelles sanctions qui s’appliquent pour les propriétaires
Alors que l’encadrement des loyers existait déjà depuis la loi ALUR de 2014 et avait été testé notamment à Paris, la loi ELAN ajoute des sanctions qui n’existaient pas auparavant. Désormais, les locataires qui constatent que le loyer demandé est supérieur au prix de référence majoré peuvent saisir une commission de conciliation. Si aucun accord n’est trouvé, ils peuvent avoir recours à un juge d’instance. Le propriétaire peut alors avoir à rembourser le trop-perçu sous 2 mois. S’il ne se plie pas à cette décision, il risque une amende de 5 000 € (pour un bailleur physique) ou de 15 000 € (pour un bailleur moral comme une SCI).*
Quels sont les territoires concernés par l’encadrement des loyers ?
Mise en place de l’encadrement des loyers à Paris et à Lille
Après avoir été lancé en 2015 puis interrompu en 2017, l’encadrement des loyers a été réinstauré à Paris le 1er juillet 2019. Depuis, un ralentissement global de l’augmentation des loyers a été constaté dans la capitale. Toutefois, il est probablement dû également à la crise sanitaire et à la baisse des locations étudiantes.
À Lille et ses communes limitrophes de Hellemmes et Lomme, l’encadrement des loyers a également été mis en application le 1er mars 2020.
Chaque année, un arrêté préfectoral permet de fixer les nouveaux loyers de référence, leur montant majoré à + 20 % et leur montant minoré à – 30 %.
Extension de la mesure à Plaine Commune depuis le 1er juin dernier
Récemment, l’encadrement des loyers a été étendu à 9 communes d’Île-de-France : Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, La Courneuve, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse. Ces villes constituent le territoire de Plaine Commune dans le département de Seine-Saint-Denis. La mesure a été votée à l’unanimité le 13 octobre 2020 avant d’être officiellement entrée en vigueur au 1er juin 2021.
Ce territoire est particulièrement adapté à la cible de la loi ELAN, dans un contexte où le montant des loyers pourrait être sur le point de s’envoler prochainement. En effet, la demande locative est de plus en plus importante à Plaine Commune en raison des différents projets déployés dans cette zone : arrivée de la ligne 14 du Grand Paris Express, construction du futur village olympique, mais aussi du Campus Hospitalo-Universitaire Grand Paris Nord…
Bientôt de nouveaux territoires concernés
En Île-de-France, l’Établissement public territorial Est Ensemble, toujours en Seine-Saint-Denis, est aussi concerné par la mesure, qui y a été approuvée tout dernièrement. L’encadrement des loyers entrera donc en vigueur fin 2021 ou début 2022 dans les 9 communes de ce territoire : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-Le-Sec, Pantin et Romainville.
En revanche, les 11 villes de l’Établissement public territorial Grand Orly Seine Bièvre, dans le Val-de-Marne, n’ont pas été retenues pour participer au dispositif, malgré leur candidature.
Quand s’applique l’encadrement des loyers ?
Quand les propriétaires des zones concernées doivent-ils ajuster leur loyer ?
Attention, dans les zones concernées, il faut bien noter que l’encadrement des loyers ne s’applique que pour les nouvelles locations. Les baux en cours au moment de l’entrée en vigueur de l’encadrement des loyers, eux, ne nécessitent pas d’être réévalués, même s’ils sont supérieurs au prix de référence majoré défini. Par contre, ils devront l’être au moment du changement de locataire.
Pour les loyers inférieurs au prix de référence majoré, il n’est pour autant pas question de pouvoir les augmenter à ce plafond au premier changement de locataire. En effet, ces zones tendues sont déjà soumises à un encadrement lors des changements de locataires. Ainsi, le loyer ne peut alors être augmenté que sur la base de l’évolution de l’IRL (indice de référence des loyers), et uniquement s’il n’a pas déjà été revu dans les 12 mois précédents.
Deux exceptions sont faites qui permettent d’augmenter le loyer de façon plus conséquente, mais toujours dans la limite du « prix de référence majoré », ou plafond défini par l’encadrement des loyers :
- Si le propriétaire réalise des travaux d’amélioration avant l’arrivée du nouveau locataire, le loyer annuel peut alors être augmenté de 15 % du montant de ces travaux.
- S’il est constaté que le loyer était particulièrement sous-évalué avant le changement de locataire.
Les exceptions qui échappent à l’encadrement des loyers
Certaines locations ne sont pas concernées par l’encadrement des loyers :
- La location à une société pour un logement de fonction
- La location saisonnière, par exemple via Airbnb
- La location d’une résidence secondaire
Dans ces différents cas de figure, pour pouvoir fixer un loyer supérieur au prix de référence majoré défini dans la zone concernée, il reste bien sûr conseillé de proposer une offre cohérente. Concrètement, la mise en location d’un logement de fonction meublé avec des prestations haut-de-gamme peut permettre de fixer un loyer particulièrement avantageux, au-dessus du marché.
Le cas particulier et peu précis du « complément de loyer »
D’autre part, il reste une « zone d’ombre » permettant de contourner quelque peu les exigences de l’encadrement des loyers. En effet, le dispositif prévoit la possibilité d’appliquer un « complément de loyer » au-delà du loyer de référence majoré, donc de dépasser le plafond pourtant défini.
Dans ce cas particulier, le complément de loyer doit être précisément justifié sur le contrat de location et s’ajouter à un « loyer de base » qui, lui, reste inférieur au prix de référence majoré. Ce complément de loyer s’applique en cas de prestations exceptionnelles (par rapport aux bien similaires de la même zone) améliorant le confort du locataire, ou relatives à la localisation du bien.
Par exemple, il peut s’agir de la présence d’un extérieur assez vaste (grande terrasse, jardin…), ou de la vue sur un monument emblématique… Cette notion aux contours assez flous peut toutefois entraîner la contestation du locataire en commission de conciliation dans les 3 mois qui suivent la signature du bail. Par exemple, le complément de loyer ne doit pas être justifié par une prestation qui est déjà répercutée dans les charges locatives, comme la présence d’un ascenseur, d’un gardien ou d’une piscine…
Si vous vous demandez si votre logement est concerné et souhaitez vérifier avec nous la bonne marche à suivre dans votre situation particulière, n’hésitez pas à contacter notre équipe ! Nous nous faisons un plaisir de vous aider dans la mise en place et le suivi de vos stratégies d’investissement dans l’immobilier.
