Vous vous sentez prêt à investir dans l’immobilier mais vous vous demandez si la banque acceptera votre demande de prêt ? Afin de préparer au mieux votre projet et bien comprendre les conditions qui s’appliquent à l’obtention d’un emprunt immobilier, nous vous avons préparé une mise au point à ce sujet. Quoi qu’il en soit, n’hésitez pas à contacter notre équipe. Chez 2Y Foncier Conseil, nous nous occupons de votre projet immobilier de sa mise en place à sa concrétisation, en passant par toutes les étapes nécessaires. Et bien sûr, nous travaillons à vous faire bénéficier des meilleures conditions et taux pour votre emprunt bancaire et vos assurances.
Les caractéristiques d’un prêt immobilier
Qu’est-ce qu’un prêt immobilier ?
Octroyer un crédit immobilier revient pour une banque à vous permettre de financer l’achat d’un bien immobilier, ou sa construction. Ce bien peut être destiné à devenir la résidence principale de l’acquéreur, ou constituer un investissement locatif, c’est-à-dire que le logement sera loué à un tiers pour obtenir des revenus issus des loyers versés. Il peut aussi s’agir de l’achat d’une résidence secondaire ou d’un pied-à-terre familial partagé, par exemple. Parfois, le bien peut, pour tout ou partie, être destiné à une activité professionnelle.
Le bénéficiaire d’un crédit immobilier peut alors acheter le bien convoité (le vendeur percevra donc l’intégralité du prix demandé dès la conclusion de la vente). Il remboursera ensuite la banque de façon mensuelle d’un montant fixe défini préalablement, sur une durée déterminée. Cette mensualité intègrera tous les frais liés au prêt, qu’il s’agisse des assurances ou des intérêts perçus par la banque.
Il est possible d’obtenir un prêt immobilier de la part de sa banque habituelle, mais aussi de solliciter un établissement concurrent, aux conditions éventuellement plus souples. Un courtier en immobilier est en général la personne à même de trouver l’établissement le plus adapté à votre projet, et offrant les taux d’intérêt les plus intéressants. En outre, il est envisageable de contracter plusieurs prêts pour un même projet, en particulier dans le cas précis de l’obtention d’un prêt à taux zéro, ou PTZ (pour les primo-accédants achetant leur résidence principale). Enfin, un prêt immobilier peut être complété par divers aides potentiellement octroyées par les collectivités locales ou par l’organisme Action Logement.
Quels sont les principales caractéristiques d’un emprunt immobilier ?
Les principales caractéristiques d’un prêt immobilier reposent sur sa durée, son montant, son taux et ses mensualités. En moyenne, les crédits immobiliers sont conclus en France pour des durées entre 20 et 25 ans, mais il est parfois possible d’obtenir un prêt sur une durée allant jusqu’à 35 ans. En général, plus le prêt est contracté sur une longue durée, plus le montant total des intérêts versés à la banque sont élevés. Un prêt sur une plus courte période coûte donc moins cher. Cependant, un prêt sur une longue période permet d’augmenter le montant total du prêt et/ou de faire baisser celui des mensualités à honorer.
Ainsi, le montant total du prêt immobilier, son taux d’intérêt, ses mensualités et sa durée sont donc intimement liés et seront les grands points clés de votre négociation avec la banque. À savoir, si la majorité des crédits immobiliers sont octroyés avec un taux d’intérêt fixe déterminé au lancement du prêt, il est aussi possible d’opter pour un taux d’intérêt variable. Il pourra alors fluctuer, en général chaque année, selon un indice monétaire de référence. En outre, il est à noter qu’il existe différents types de crédit, le plus courant et tel que défini ci-dessus étant le prêt amortissable, qui se distingue du prêt in fine (l’emprunteur ne rembourse que les intérêts d’emprunt et assurances lors de la durée du prêt, la totalité du capital étant réglée intégralement à la dernière mensualité), et du prêt-relais (dans le cas de la vente d’un précédent logement prévu après l’achat d’un nouveau logement).
Les conditions majeures d’obtention d’un crédit immobilier
Point sur les conditions habituelles relatives au prêt immobilier
Pour que la banque accepte d’octroyer un prêt immobilier, elle a besoin de s’assurer de votre capacité à rembourser votre emprunt. Pour cela, elle se base sur différents critères. La solidité de votre situation financière et professionnelle au moment de votre demande est primordiale. Elle va ainsi regarder ces différents points :
- Êtes-vous endetté ou non ?
- Comment vos comptes sont-ils tenus (vous arrive-t-il d’être à découvert ?)
- Faites-vous preuve de capacités à épargner régulièrement ?
- Avez-vous des revenus fixes, et de quel montant ?
- Quel est votre profession ?
- Êtes-vous salarié, sous quel type de contrat ?
Évidemment, la banque sera rassurée par la demande d’une personne (ou d’un couple) en CDI, aux revenus fixes et relativement importants, sans dettes préalables… Mais cela ne veut pas dire que les autres profiles ne peuvent pas accéder à un emprunt immobilier ! En outre, la banque évaluera aussi des critères comme votre âge, le financement propre que vous êtes capable d’apporter (votre apport), mais aussi votre projet en lui-même. En effet, peut-être vous sera-t-il plus favorable de demander un crédit pour acheter votre résidence principale que pour faire un investissement locatif saisonnier… Mais une fois de plus, chaque projet mérite d’être étudié avec attention !
La notion de capacité d’emprunt
Vous entendrez rapidement parler de la notion de capacité d’emprunt en faisant vos recherches sur le prêt immobilier. Cette notion synthétise globalement le montant que vous serez en mesure d’obtenir selon votre situation. Elle suit également un principe important : il est recommandé de ne pas s’endetter au-delà de 33 % de ses ressources. Cela signifie que le montant de vos mensualités de remboursement de prêt, cumulé à vos autres emprunts éventuels et frais mensuels (tels que le loyer que vous payez si vous allez rester locataire suite à votre achat par exemple), ne doit pas dépasser 33 % des ressources que vous percevez (votre salaire, etc.). Ainsi, si vous gagnez 1500 € nets par mois, vous ne pourrez pas vous endettez au-delà de 500 euros. Si vous n’avez aucun autre prêt en cours et aucun loyer à payer, vous pourrez ainsi rembourser jusqu’à 500 € par mois à votre banque.
Votre capacité d’emprunt dépend ainsi du taux maximum d’endettement que vous êtes en mesure de supporter selon vos ressources, et donc des mensualités que vous pouvez rembourser à la banque. La durée d’emprunt et le montant de ces mensualités, ainsi que le taux d’intérêt et les frais d’assurances appliqués, détermineront ainsi votre capacité d’emprunt, soit le montant total de votre crédit immobilier.
Précisions sur l’emprunt immobilier dédié à l’investissement locatif
À noter, si vous choisissez de faire un emprunt bancaire dans le but de réaliser un investissement locatif, tout en restant locataire de votre résidence principale, le calcul se complique. En effet la banque prendra en compte le montant de votre loyer mensuel pour calculer votre capacité d’emprunt. Celle-ci pourrait bien s’en trouver extrêmement réduite. Or, il convient de faire valoir le montant du loyer que vous percevrez de vos locataires une fois votre bien acheté et mis en location. Cela est d’autant plus simple si vous achetez un bien déjà occupé par un locataire et dont le loyer fixé a été stable depuis plusieurs années. En général, le propriétaire qui cherche à vendre le bien en question est en mesure de vous fournir les attestations nécessaires sur ce point. Ainsi, votre capacité d’emprunt sera nécessairement revalorisée de ce montant.
Précisions sur le cas particulier des statuts indépendants
Nous le disions, les personnes en CDI au salaire fixe rassurent les établissements bancaires. Cependant, de plus en plus de travailleurs indépendants demandent des crédits immobiliers, qu’ils soient commerçants, artisans, en profession libérale, en SARL ou en micro-entreprise… Si c’est votre cas, un dossier bien construit sera d’autant plus important pour convaincre une banque. La plupart du temps, trois années de bilan positif sont nécessaires pour accéder à un prêt immobilier, ainsi que la possibilité de justifier de ses ressources sur ces trois précédentes années. Si vos revenus sont variables, comme c’est souvent le cas en tant qu’indépendant, la banque calculera en général la moyenne mensuelle sur une période donnée de vos revenus nets tels qu’indiqués dans vos déclarations d’impôt. Cette moyenne servira de base au calcul de votre capacité d’emprunt.
Comment préparer votre rendez-vous bancaire pour obtenir votre prêt immobilier ?
Comment faire votre demande de crédit immobilier ?
Vous pouvez vous rapprocher de votre banque, d’un courtier, ou d’un professionnel de l’immobilier comme ceux de l’équipe de 2Y Foncier Conseil dès que votre idée de projet immobilier émerge. Ces personnes vous donneront un premier aperçu de vos possibilités concrètes. Cela vous permettra de bien cibler vos recherches dans les limites potentielles de votre futur crédit immobilier.
Ensuite, une fois le bien immobilier trouvé, il vous faudra faire une offre au vendeur, en négociant ou non le prix proposé par celui-ci. Si votre offre est acceptée, vous pourrez alors signer le compromis de vente en vous assurant que ce dernier comporte bien une clause suspensive d’obtention de votre crédit immobilier. Le délai minimum du compromis de vente est de trois mois, ce qui vous laissera le temps de faire toutes les démarches auprès des établissements bancaires. Chez 2Y Foncier Conseil, nous vous assistons à cette étape cruciale. Ainsi, il sera essentiel de présenter à la banque un dossier complet présentant toutes les informations essentielles à l’étude de votre demande, ainsi que les pièces justificatives officielles. Pour rappel, il s’agit de votre situation financière et sa solidité, de votre situation professionnelle et de vos revenus nets mensuels, de vos dettes éventuelles et frais à prendre en compte, et bien sûr de tous les détails concernant votre projet d’achat et le bien immobilier en question.
Si la banque est favorable à votre projet, elle vous fera une proposition d’emprunt immobilier, précisant le taux d’intérêt, les frais de dossier et d’assurance, le montant des mensualités et la durée de votre emprunt. Vous aurez alors un délai de réflexion de 10 jours, à l’issue desquels vous pourrez renvoyer votre offre signée. En général, vous commencerez alors à rembourser votre prêt immobilier le mois suivant la signature de l’acte de vente devant le notaire. Dans certains cas, il arrive que la banque vous permette le report de vos échéances, par exemple en cas de travaux à effectuer avant de pouvoir emménager ou faire entrer vos futurs locataires.
Comment obtenir le meilleur taux et les meilleures conditions d’emprunt ?
C’est une question que vous vous poserez sans aucun doute, et elle est légitime. Globalement, vous obtiendrez le taux le plus bas en demandant un crédit sur une courte durée (10 ou 15 ans par exemple). Cependant, ce n’est pas le seul facteur qui entre en compte. Selon les régions, la solidité de votre situation, l’enthousiasme du banquier face à la nature de votre projet, votre taux peut varier. C’est pourquoi 2Y Foncier Conseil met tout en œuvre pour vous permettre d’accéder aux meilleures conditions possibles pour votre achat immobilier, en mobilisant notamment son réseau de professionnels locaux dédiés. À savoir toutefois, les taux d’emprunt pratiqués actuellement sont particulièrement intéressants et favorisent le succès de votre investissement dans l’immobilier.
